一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。

1. 城市租金是否真的高速上涨了？.. 3

1.1. 租金上涨——2017 年较大程度回撤.....3

1.1.1. 市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加......3

1.1.2. 严控人口红线，租赁市场需求端承压......4

1.1.3. 重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分.....5

1.2. 租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间......5

2. 长租公寓对于租赁市场的真正影响力........6

2.1. 长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力......6

2.2. 长租公寓溢价仍在合理范围......9

2.3. 长租公寓对于市场供应结构性的改善.....12

3. 租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨....14

3.1. 拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨....14

3.2. 租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡.....14

4. 多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局..... 17

4.1. 多方机构混战，多种运营模式并行.....17

4.2. 银行机构多方式参与租赁市场.....18

4.2.1. 联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道.... 18

4.2.2. 面向租客提供租金分期产品...... 19

4.2.3. 携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台..... 19

4.3. 融资方式多样化，如何盈利依旧存疑......20

4.3.1. 租赁住房专项债 .......... 20

4.3.2. 资产证券化产品 .......... 23

4.3.2.1. 轻资产租金收益权 ABS..... 23

4.3.2.2. 长租公寓 CMBS...... 23

4.3.2.3. 重资产类 REITS.... 24

5. 投资建议...... 25