投资分析报告

• 房地产行业：行业销售、投资等仍承压，LPR有望跟随MLF利率下调－2023年7月统计局数据点评
  统计局公布2023 年1-7 月房地产市场运行情况。1-7 月房地产销售面积、销售金额、投 资额、新开工面积分别为66563 万平米/70450 亿元/67717 亿元/56969 万平米，同比增 速分别为-6.5%/-1.5%/-8.5%/-24.5%，前值-5.3%/+1.1%/-7.9%/-24.3%。
• 房地产行业：楼市尚处调整阶段，竣工增长保交楼稳步推进－2023年7月统计局房地产数据点评
  7 月全国商品房销售面积单月同比下滑15.5%，延续5 月以来跌 势。当前楼市尚处于调整阶段，是内需不足和购房人缺乏信心的 表现。7 月24 日政治局会议明确提出当前宏观经济的形势及政策 方向，在房地产领域，将适时调整优化房地产政策，因城施策用 好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。7 月房企 到位资金和开发投资额持续下滑，融资不畅与销售较弱依然困扰 开发商加大投资。相较而言，保交楼取得持续进展，7 月竣工同 比增长33.1%。
• 房地产行业：淡季加大销售压力，降息打开LPR下调空间－点评报告
  国家统计局公布2023年1-7月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额6.8 万亿元，同比下降8.5%；新开工5.7亿平米，同比降24.5%；竣工3.8亿米，同 比增长20.5%；商品房销售面积6.7亿平米，同比降6.5%；销售额7.0万亿元， 同比降1.5%；房企到位资金7.8万亿元，同比降11.2%。
• 地产的历史大变局-宏观专题研究
  2022 年已处在人口结构关键转折点，这或许是我们理解中国地产，所有宏观问题的起点。 呼应7 月政治局会议判断，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，我们理解这一判断 不同以往而又颇具拐点意义。
• 房地产行业：从泡沫破灭到焕发新生的日本房地产市场借鉴－房地产新发展模式展望系列四
  日本住房需求衰退、宽松货币政策和弱金融监管共同导致了90 年 代房地产泡沫破裂。近十年在“安倍经济学”政策改革下日本房 地产市场转暖，出现积极变化。其中商品房市场价格回升，数量 下行，都市圈房价上涨明显；保障房市场供应减少，转向老旧社 区翻新改造；租赁市场发展规范回报率高，租赁REITs 表现强劲。 房地产企业压低杠杆转型经营服务管理，龙头企业市占率出现上 升。参考日本近十年的经验，中国房地产市场在经历阶段性调整 后，政策与企业已出现积极变化，新发展模式有望推动中国房地 产市场进入偏重运营、龙头为王的高质量发展阶段，布局一二线 城市和重视运营的开发商有望基业长青。
• 房地产行业：基本面接近底部，期待政策落实－2023年7月数据点评
  地产销售不佳，政策密集表态，我们认为政策工具箱丰富，能够托底行业，不 会出现硬着陆。在开发企业拿地高线化的新行业特征和超大特大城市城中村改 造的巨大潜力下，具备信用融资优势、本地开发能力强、资金成本低、不动产 运营能力强的开发企业和优秀的物业管理企业将具有更好的发展空间。
• 房地产行业：FOF基金入围、Q2业绩稳定促行情回升－23年7月REITs月报
  7 月政策主线是推进消费REITs 和鼓励民企发行。23 上半年监管机构 已经对现行REITs 制度进行了完善，因此7 月政策重点落在了用好 REITs 工具以推动实体经济复苏。在7 月6 日产业REITs 发展峰会、 7 月24 日发改委发文以及7 月25 日证监会23 年系统年中工作座谈 会中均强调了抓紧推出消费REITs 项目且鼓励民企参与发行REITs， 与当前复苏消费和支持民营企业的宏观政策背景相契合。
• 非对称降息后的5年期LPR按兵不动-利率专题
  在稳增长、防风险诉求下，我们预计央行仍会维持一个适宜的流动性环境， 但在防范资金空转和套利以及稳汇率的诉求下，资金利率或也难以明显低于政策 利率运行。故而对于DR007 中枢，当前按照政策利率1.80%判断。综合来看， 从当前经济基本面和资金面出发，债市仍无太大调整风险，此次5 年期LPR“按 兵不动”，债市空间又有所打开，但站在当前点位，赔率和空间或还是优先，后续 仍需关注政策进一步出台及实际效果，期间关注止盈点和市场交易结构的变化。
• 房地产行业：7月销售继续下行，竣工显著回暖，资金面未见改善－统计局1－7月数据点评
  投资建议：我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，热点一二线城市的 政策空间已经打开。后续核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修 复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分 城市首套房贷利率仍高于5 年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房 “认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政 策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的 相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。
• 房地产行业：70城新房二手房房价同环比跌幅均扩大；一线城市新房房价环比持平－2023年7月70个大中城市房价数据点评
  7 月70 个大中城市新房与二手房房价同环比跌幅均扩大。70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，同比下降0.6%，环比与同比降幅较上月分别扩大0.1、0.2 个百分点；二手房房价环 比下跌0.5%，同比下降3.1%，环比与同比降幅较上月分别扩大0.1、0.3 个百分点。新房房 价同比增速已经连续14 个月为负，二手房房价同比增速已经连续16 个月为负。70 个大中 城市中，房价环比上涨城市个数持续减少，7 月新房、二手房房价环比上涨城市分别有20、 6 个，比上月分别减少11、1 个；新房、二手房房价同比上涨城市分别有26、5 个，均比上 月减少1 个。新房与二手房跌势均加深，主要是因为：1）多数城市楼市交易呈持续疲软态 势，新房供需两端均表现低迷。2）部分城市二手房挂牌量仍处高位，但受当前市场信心不 足叠加传统成交淡季影响，二手房成交活跃度不高，业主为促成成交主动降低价格。
• 房地产板块投资机遇展望
  7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据 新闻发布会指出，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场 长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。中信建投证券总量联合行业团队推出近期房地产政策解读。
• 房地产行业：西安，区域间分化扩大，上半年回暖势头强劲－全国城市系列报告之西北区域（一）
  国家中心城市，经济增速居前列。西安是陕西省省会，地处陕北和华北的交 界处，是辐射西北的中心城市。2022 年西安市地区生产总值（GDP）11486.51 亿元，同比增速4.4%，GDP 增速在全国GDP 前30 的城市中排名第三，西部 城市位列第一。第三产业贡献度高，占比61.74%。2022 年西安城镇居民人均可 支配收入48418 元，农村居民人均可支配收入18285 元。2022 年西安市常住 人口为1300 万，城镇化率79.6%，位居全国前列。
• 房地产行业：居民中长贷再度转负，静待政策落地提振－2023年7月社会融资数据点评
  新增社融 不 及预期，信贷偏弱为主要拖累因素。2023 年1-7月社会融 资规模累计22.08 万亿元，同比多增2069 亿元，其中7 月新增5282 亿 元，同比少增2703 亿元。我们认为实体部门信贷融资偏弱是拖累社会融 资规模少增的重要因素，6 月银行信贷季末冲量存在一定需求透支，社融 口径新增人民币贷款高达32413 亿元。7 月人民币贷款增量存在季节性回 落，仅新增364 亿元，创近5 年历史新低，同比少增3892 亿元。
• 房地产行业：销售投资表现承压，竣工同比维持增长－2023年1－7月统计局数据点评
  事件统计局公布 2023 年 1-7 月全国房地产开发投资和销售数据，1-7 月 累计全国房地产开发投资67717 亿元，同比下降8.5%；1-7 月累计新开工 面积56969 万方，同比下降24.5%；1-7 月累计竣工面积38405 万方，同 比增长20.5%；1-7 月商品房销售面积66563 万方，同比下降6.5%；1-7 月 销售金额70450 亿元，同比下降1.5%；1-7 月房地产企业开发到位资金 78217 亿元，同比下降11.2%。
• 房地产开发行业：销售额同比由正转负至－1.5％，开发投资额同比－8.5％－1－7月统计局数据点评
  投资建议：维持“增持”评级。中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋 律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能 在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们 认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优， A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外 宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿 城服务、万物云。
• 房地产行业：政策端仍待进一步加码－跟踪报告
  房地产行业基本面表现仍然较弱，销售端持续回落以及融资端资 金到位缓慢等加剧行业资金面压力，政治局会议对行业表述相对 积极，期待进一步的支持性政策落地。建议关注财务稳健、销售 表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企， 及受益于竣工端高增的相关地产链个股。
• 房地产行业：销售走弱投资降幅扩大，资金承压拿地关注“确定性“－2023年1－7月统计局房地产数据点评
   销售：7 月销售金额跌幅持平，市场情绪持续走弱。销售延续6 月低迷情绪，7 月 商品房销售金额跌幅持平。2023 年1-7 月商品房累计销售面积66562.87 万平，同比 下降6.5%；7 月单月销售面积7048.28 万平，同比下降15.5%。2023 年1-7 月商品 房累计销售金额70450.00 亿元，同比下降1.5%；7 月单月销售金额7358.23 亿元， 同比下降19.3%。高频数据来看，市场进入7 月之后整体波动相对较小，市场情绪自 6 月以来持续走弱。我们认为销售难有起色可能主要由于：1）需求方面：今年经历了 积压需求集中释放后，市场销售持续走弱，购房者对于房价悲观预期较强，整体需求 不足。2）供给端来看，销售持续走弱，企业端一方面面临着推货市场接受度较差带来 的去化压力，因此进入7 月推货更为谨慎，另一方面也受到资金压力影响，新开工大 幅下降，有效供应不足。需求走弱叠加供给不足的背景下，7 月销售仍未见起色。
• 房地产行业：7月成交同比降幅扩大，土地市场环比降温；政策表态密集－2023年7月月报
  7 月新房与二手房市场均持续走弱。虽然7 月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也 相继对需求端政策放松表态，打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地。我们认 为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽 松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和 销售积极性的持续程度仍待观察。
• 房地产行业：一线二手房价格同比降幅扩大，蓉杭新房持续领涨－点评报告
  国家统计局发布7 月70 大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅 环比情况来看，70 城新房价格7 月环比-0.2%（6 月为-0.1%），其中一二三线城 市环比分别0.0%、-0.2%、-0.3%（6 月分别为0.0%、0.0%、-0.1%），7 月新房价 格环比降幅扩大。同比情况来看，70 城新房价格7 月同比-0.6%（6 月为-0.4%）， 其中一二三线城市同比分别+1.0%、+0.2%、-1.5%（6 月分别为+1.3%、+0.5%、 -1.4%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线城 市基本持平，三线城市价格自2022 年2 月以来同比持续下行。7 月70 城新房价 格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为20、1、49 个；同比上涨、持平、下跌 的城市数分别为26、0、44 个。
• 房地产行业：日本房地产泡沫破裂启示录，加大政策放松力度，助力市场回归良性发展－深度报告
  吸取日本处理泡沫犹豫不决的教训，加大政策力度助力市场回归 良性发展。（1）从日本经验教训来看，房地产政策需要松紧有度，适时 而定，避免犹豫不决和过犹不及。吸取日本经济泡沫破裂后在政策推出 时，对市场趋势研判不到位的教训，注重政策的时点和力度；（2）从我 国经济发展的现状来看，未来应通过加大政策力度，帮助市场尽快筑底 回暖，同时平稳过渡到良性发展状态：开大政策工具箱，帮助房地产尽 快走出困境，同时引导房地产市场向新模式平稳过渡。