吸取日本处理泡沫犹豫不决的教训，加大政策力度助力市场回归 良性发展。（1）从日本经验教训来看，房地产政策需要松紧有度，适时 而定，避免犹豫不决和过犹不及。吸取日本经济泡沫破裂后在政策推出 时，对市场趋势研判不到位的教训，注重政策的时点和力度；（2）从我 国经济发展的现状来看，未来应通过加大政策力度，帮助市场尽快筑底 回暖，同时平稳过渡到良性发展状态：开大政策工具箱，帮助房地产尽 快走出困境，同时引导房地产市场向新模式平稳过渡。

1. 市场表现：日本房地产从繁荣到泡沫破裂，市场陷入“失去的三十年” ...................................... 4

1.1. 1985-1990 年，地价飞涨、泡沫累积：货币宽松背景下面临资产荒，加之土地税收政策放松、金融管制宽松，大量资金流向土地市场............................................................................. 4

1.2. 1990 年代后，泡沫破裂，股市、楼市先后崩溃：政策收紧是直接原因，地产长周期拐点出现是根本原因............................................................................................................................. 8

1.3. 影响：长期资产负债表衰退，市场陷入“失去的三十年” ................................................... 11

2. 应对：救市政策出台滞后，效果不佳 ............................................................................................ 13

2.1. 金融监管制度：大藏省话语权过高，央行缺乏独立性、政策出台不及时....................... 13

2.2. 货币财政政策：货币、财政政策大开大合，且政策配合度不高....................................... 14

2.3. 税收制度：税收制度变动不合时宜，加速泡沫积累和破裂............................................... 15

2.4. 土地制度：土地稀缺、金融属性较强，应对泡沫策略失当............................................... 16

3. 启示：避免重蹈覆辙，中国房地产何去何从？ ............................................................................ 17

3.1. 当前我国楼市与日本1990 年代对比：有相似处也有不同点............................................. 17

3.1.1. 相似点：人口结构相似、房地产进入“总量平衡、区域分化”阶段 ......................... 18

3.1.2. 不同点：我国经济发展外部环境复杂，发展水平有望保持中高速增长、城镇化仍

有空间，房地产作为我国支柱行业，对宏观经济更为重要................................................ 20

3.2. 市场信心不足，需将扩张性宏观调控政策与改革相结合................................................... 21

3.3. 稳楼市有助于稳经济、稳就业，加快构建房地产新模式................................................... 24

4. 结论：吸取日本处理泡沫犹豫不决的教训，加大政策力度助力市场回归良性发展 ................ 28

5. 风险提示 ............................................................................................................................................ 28