产业园区需求逐步大于供应。主动调租源于优质资产注入，转型公募目标长期持久经营。张江光大园估价探索。物业增值隐含内部收益率：物业实际期末价值增加内部收益率，折旧残值差随久期拉长逐步放大。

1. 产业园区需求逐步大于供应..................................................................................... 4
1.1. 政策导向对REITs 资产的要求择优选取 .......................................................... 4
1.2. 张江光大园经营稳定 ..................................................................................... 5
2. 张江光大园估价探索............................................................................................... 7
2.1. 物业增值隐含内部收益率 .............................................................................. 7
2.2. 收益水平增速有所低估 .................................................................................. 7
2.3. 高折旧增加实际派息率 .................................................................................. 8
2.4. 经营性净现金流稳定增长 .............................................................................. 9
3. 华安张江光大REIT 横纵对比 ................................................................................ 10
3.1. 海外类园区估值纵向对比 ............................................................................ 10
3.2. 国内首批三只园区估值横向对比 .................................................................. 13
4. 基金到期后的三种择优方案思考 ............................................................................ 13
4.1.存续期满后基金清盘仍有底层资产溢价 .......................................................... 13
4.2. 续期将省去额外多重税负 ............................................................................ 13
4.3. 再获经营权可降低企业成本 ......................................................................... 14
5. 风险提示 ............................................................................................................. 14