盘活万亿存量资产、REITs 市场空间大。中国基础设施存量已经超过 100 万 亿元，形成这些优质资产需要巨额投资，使得承担基础设施建设的各类市场 主体承担了大量的债务。盘活存量资产、为新增投资输血、控制运营主体负 债率等需求，催生了基础设施REITs 在中国的不断发展，政府陆续出台了如 发改委958 号文等政策文件来不断完善REITs 扩容、扩募的审批运作机制。

1、盘活万亿存量资产、REITs 市场空间大 .................................................... - 4 -

1.1、REITs 在中国的发展历程 ................................................................... - 4 -

1.2、底层资产分布：高速公路资产占据半壁江山 ...................................... - 6 -

1.3、分派情况：21 年分派超预期，体现高分红特点 .................................. - 7 -

2、高速公路是优质的REITs 底层资产 .......................................................... - 7 -

2.1、高速路产存量规模可观 ..................................................................... - 8 -

2.2、现金流稳定，抗风险能力强 .............................................................. - 9 -

2.3、权属清晰，收费期限明确 ................................................................ - 10 -

2.4、高速行业债务压力较大，寻求多元融资渠道 .....................................- 11 -

2.5、高速公路REITs 发行主体以交投集团为主 ....................................... - 12 -

3、高速公路盈利模式及分析框架 ............................................................... - 13 -

3.1、收入端：收费标准由地方政府定价，调整频率较低 ......................... - 13 -

3.2、成本端：付现成本占比小，各项成本相对稳定 ................................ - 14 -

3.3、高速公路车流量影响因素：客车消费属性、货车弱周期性 ............... - 16 -

3.4、高速公路REITs 可供分配金额计算 .................................................. - 16 -

4、已发行高速公路 REITs 项目详述 ........................................................... - 18 -

4.1、已发行高速公路REITs 对比............................................................. - 18 -

4.2、浙商沪杭甬REIT ............................................................................ - 21 -

4.3、平安广州广河REIT ......................................................................... - 23 -

4.4、华夏越秀高速 REIT ......................................................................... - 25 -

4.5、华夏中国交建 REIT ......................................................................... - 26 -

4.6、国金中国铁建REIT ......................................................................... - 27 -

5、REITs 估值方法探讨 .............................................................................. - 29 -

5.1、收益法 ............................................................................................ - 29 -

5.2、相对估值法-P/FFO、中证PV 乘数、中债收益率 .............................. - 32 -

6、不同产品投资价值探讨：股票、REITs、债券 ........................................ - 35 -

风险提示 .................................................................................................... - 36 -