海南省日前发布新政，鼓励农户自行通过协议，将闲置宅基地或农房流转给经营者，或将宅基地统一流转给村组织，由村组织经营或对外招商。

　　海南省政府网10月15日公布的《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施》（下称《措施》）提出了前述措施。出台《措施》旨在适应海南自由贸易港建设要求，畅通资本、人才、服务下乡通道。

　　宅基地是农民用于建设私人住宅而占有的本集体所有的土地。其土地使用权属于农户，所有权属于村集体，分配带有福利色彩。“无偿取得"“限制转让"是宅基地基本特征。

　　据官方统计，全国农村集体建设用地中，宅基地占七成。随着农村人口不断流向城市，农村住宅大量闲置，存量庞大。长期以来，宅基地权属问题复杂。在一些供地紧张地区，宅基地的流转交易早已突破了集体经济组织内部限制，“小产权房"纠纷时有发生。

　　新版《土地管理法》自2020年1月1日正式施行。新法规定：国家允许进城落户的农民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和住宅。但新法未明确宅基地如何盘活利用，其入市路径尚无具体规范。

　　《措施》提出鼓励农户流转闲置宅基地或农房给经营者，也没有详细列明流转的形式。

　　一名国土部门人士告诉财新记者，现阶段“流转"一般指的是，将一定期限的宅基地或农房使用权让渡给他人经营使用，即传统意义上的“出租"。如何保障流转双方的权利，官方目前还在法律层面细化探索。

　　2018年中央1号文件提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置"。 不过，宅基地“三权分置"最终未写入新版《土地管理法》。多名业内专家指出，宅基地的使用权不完整，法律上留有空白。宅基地“三权分置"是进一步深化农村宅基地制度改革的重点。

　　海南岛旅游资源丰富。利用农村闲置土地发展乡村旅游业，增加农民收入，受到官方支持。儋州市是海南省农村土地制度改革试点之一，该市利用空闲宅基地和闲置土地，招商引入社会资本，发展乡村民宿项目，目前已经建成了七栋民宿示范点。

　　近年，中央对宅基地改革态度始终谨慎，城里人下乡“圈地"，投资农村地产禁区重重。2019年10月，农业农村部在《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》中明确，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆。

　　但前述农业农村部通知也指出，在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式，盘活利用农村闲置的宅基地和住宅，发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、电子商务等新业态。

　　鼓励各类人才下乡，促进乡村振兴，也是近年政策导向。《措施》还提出，利用闲置宅基地建设乡村人才公寓，为下乡人才或入驻企业提供房屋租赁服务；在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡创业人员和当地农民合作改建自住房。

　　2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部印发的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》指出，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，明确租赁合同的期限不超过20年，合同到期后，双方可另行约定。