地产基本面韧性仍然较强，但是限价等政策割裂了基本面繁荣和开发商损益表，利润率持续受压，估值和市值均较低迷，而这一趋势可能在未来一段时间仍较难改变。因此，地产公司有很强的意愿进行+X 业务的转变。当前业务转变不同于以往，转变背后有强大地产销售规模支撑，纵向和横向比较均不可同日而语，实力和资源禀赋很强的大房企也具备转变动力和决心；并且业务转变也有更好、更成熟，且资本市场较为认可的方向，比如医美、物业、商管等。

第一部分、需求端韧性较强，供给端利润率未见改善......................................... - 5 -
1、需求端销售韧性仍然较强 .............................................................................. - 5 -
1.1、今年1-4 月销售端仍然保持较高韧性 ............................................ - 5 -
1.2、地产基本面大周期远未结束 ........................................................... - 7 -
2、供给端利润率未见改善 ................................................................................ - 10 -
2.1、房企报表利润率明显下行 ............................................................. - 10 -
2.2、集中供地下，土地成交溢价率仍然较高 ...................................... - 11 -
2.3、拿地力度有所分化 ......................................................................... - 12 -
第二部分、“地产+X”正当时，开启转型元年 ...................................................... - 13 -
1、地产+医美:医美机构发生历史性变化，资本入局发展可期 ..................... - 13 -
1.1、头部医美机构盈利能力趋势向上.................................................. - 13 -
1.2、资本入局加速行业整合，地产+医美发展可期 ........................... - 17 -
2、地产+物业：跑马圈地规模为王，品质带来第二增长曲线 ...................... - 19 -
2.1、物管公司收并购整合提速 ............................................................. - 19 -
2.2、物业并购加速的核心是地产业务利润率的下滑 .......................... - 20 -
2.3 推荐标的：招商积余 ....................................................................... - 21 -
3.地产+商业：稳定现金流业务 ......................................................................... - 21 -
第三部分、投资建议和风险提示 .......................................................................... - 25 -