7 月市场销售降温。2021 年7 月，30 城新房销售面积同比增速-5.19%，环比增速为-4.62%。销售连续两个月降温，市场销售表现逐步验证我们年初对销售的判断。分一二三线城市来看，同比方面，7 月单月一、二、三线成交面积增量分别为4.84%/4.46%/-25.04%；环比方面，一、二、三线增速分别为-16.01%/-3.39%/3.38%，一线城市较6 月幅度变化显著，成交面积大幅下降，二线城市成交面积处于相对稳定，相比之下，三线城市活跃度上升，但较去年同期成交面积大幅削减。

一、房地产市场迈入新阶段 .................................................................................................................................. 1

（一）房地产行业是我国经济的压舱石 ........................................................................................................ 1

1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1

2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持15 万亿左右的规模 ................................................. 1

（二）7 月市场销售降温，下半年市场将逐步回归理性 .................................................................... 1

1、7 月市场销售降温持续 ....................................................................................................................................... 1

2．去化周期连续两个月上行 .................................................................................................................................. 2

（三）财务分析：一季度增收不增利，长期来看行业杠杆有望继续下降 ............... 3

1、利润表：板块一季度“增收不增利”，营收两年CAGR+25.01%、归母净利润两年CAGR-30.51%，短期内毛利率进入下行通道 ................................................................................................................................................ 3

2、资产负债表：预收账款小幅上涨，行业杠杆率水平有望继续下降 ............................................................... 4

3、现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑 .................................................................................................. 5

4、头部住宅开发企业业绩稳健，物管公司普遍实现高增长 .............................................................................. 6

5、2021H1 中报拉开帷幕 ........................................................................................................................................ 9

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ....................................................................... 9

（一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期 .......................................................... 9

1、人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策放开 .......................................................................................... 9

2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 ........................................................................ 10

3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富................................................................. 11

（二）房地产长效机制逐步完善 ....................................................................................................................... 12

1、理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响 ........................................................................................ 12

2、坚持“房住不炒”定位，防止以学区房等名义炒作房价 ............................................................................ 13

3、2021 两会政府工作报告-以“稳”为主，关注大城市住房问题，强调居住属性 ...................................... 13

4、22 城首批土地集中出让落幕，长效机制进一步完善 ................................................................................... 15

5、坚持“房住不炒”定位，金融审慎管理制度出台是最大新变局................................................................. 18

6、地方政府加码房地产政策响应中央，稳定市场预期 .................................................................................... 20

7、土地市场的改革是地产促供给侧改革的重要一环 ........................................................................................ 21

8、规范行业秩序，政策对物管行业的支持大方向未变 .................................................................................... 21

（三）物业管理行业迎来“黄金时代” ............................................................................................................ 22

1、物管政策助推行业快速规范发展 .................................................................................................................... 22

2、物管企业上市热潮持续，进程或将放缓。 .................................................................................................... 22

三、房地产行业在资本市场中的表现情况 ........................................................................................................... 23

（一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升 ......................................................... 23

1、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升 ...................................................................... 23

2、LPR 连15 期持平 .............................................................................................................................................. 25

（二）目前房地产行业PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大.................................................................... 25

1、房地产板块PE、PB 估值比较 ........................................................................................................................ 25

2、房地产板块与各行业PE、PB 估值比较 ........................................................................................................ 26

3、物业管理版块市场表现 .................................................................................................................................... 27

4、物管个股表现 .................................................................................................................................................... 27

四、投资建议 ....................................................................................................................................................... 28

五、风险提示 ....................................................................................................................................................... 28

插 图 目 录 ......................................................................................................................................................... 29

表 格 目 录 ......................................................................................................................................................... 30