复盘2008 年：强刺激与宽货币带来深V 反弹。受金融危机影响，2008年地产投资、开工增速较2007 年分别下降6.8 个和17.1 个百分点，销售面积同比下降19.7%，70 城房价连续7 个月环比下跌，申万地产指数2007-2008 年最大跌幅达75.8%。随着降首付、宽货币等刺激政策出台，2009 年房地产投资、销售、开工同比分别增长16.1%、43.6%和12.5%，申万地产指数最大涨幅超215%。

一、 复盘2008 年：强刺激与宽货币带来深V 反弹 ........................................................... 5

1.1 金融危机爆发，经济楼市全面下滑 .............................................................................. 5

1.2 政策积极救市，地产调控大幅放松 .............................................................................. 9

1.3 楼市逐步复苏，投资销售持续走高 ............................................................................ 11

二、 2008 年启示：需求并未消失，外部冲击仅影响释放时间 ........................................ 13

2.1 经济及收入增速放缓对需求冲击不明显 ...................................................................... 13

2.2 政策放松及流动性宽松为市场快速复苏的催化 .......................................................... 14

三、 2020 VS 2008：花相似而境不同 ............................................................................. 15

3.1 相同点：国际经济金融环境恶化，流动性持续宽松 ................................................... 15

3.2 不同点：经济冲击程度、行业政策环境及所处阶段不同 ........................................... 16

四、楼市逐步回归正轨，谨慎但不悲观 ........................................................................... 18

4.1 “房住不炒”与“三稳”基调难改，短期政策或难大幅松动 .................................... 18

4.2 各地复工陆续恢复，投资开工有望逐步回升 .............................................................. 19

4.3 三月楼市持续升温，恢复持续性仍需观察 ................................................................. 20

五、投资建议 ................................................................................................................... 21

六、风险提示 ................................................................................................................... 21