[ “一线"区域的置业者们及外界观察人士普遍认为，分线管理制度设计是在“一国两制"框架下进行不同关税区空间调整的重大尝试，意味着横琴与内地成为两个关税区，而与澳门成为一个关税区，未来横琴与澳门之间的人员、货物要素流通势必将会更便捷，横琴也将形成更趋国际化的营商环境。 ]

“横琴兴则珠海兴"、“珠海楼市看横琴"，几乎已经在珠海人中形成了一定的共识。

横琴是珠海的一个岛，大概100平方公里，跟澳门紧紧挨着。在横琴自贸区、琴澳深度合作区等多个独一无二的光环加持下，横琴是远比珠海更为耀眼的存在。十年间，横琴从一片滩涂变身为高楼林立的国际化片区，房价也悄然实现了从每平方米千元到五六万元的上涨，现有住宅/公寓产品因稀少而价高，一直高踞珠海住宅价格天花板。

在横琴的带动之下，即便是疫情暴发以来，横琴岛乃至整个珠海楼市，都保持着稳定增长的上升趋势，哪怕全国楼市大幅降温的2021年也不例外，这让珠海在大湾区9城中显得一枝独秀。因为，这座城市，早已告别“一条街道、一间粮站、一间工厂、一家饭店"的边陲小县历史，向着“早上香港喝早茶，傍晚巴黎喂鸽子，住在珠海想走就走"的现代化国际化经济特区迈进。

二线城市中的超一线片区

横琴岛内的中冶盛世国际广场与澳门仅一桥之隔，被珠海地产投资者视为当地楼市的风向标。每每有涉及珠海楼市或者澳门及珠海合作政策发布，这个楼盘总是会率先在价格上有所反应。

自2021年9月《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》（下称《横琴方案》）发布以来，中冶盛世国际广场住宅价格每平方米已经上涨了至少3000元。相比于2018年开盘3万元/平方米左右的价格来说，如今二手房价格每平方米已高达五六万，然而房源极少，鲜有卖家出货，核心原因是，持筹者笃定房价还会继续上行。

中冶盛世国际广场的物业负责人员王小芯指着莲花大桥对面清晰可见的澳门银河、威尼斯人等葡式风情的标志性建筑告诉第一财经记者，“离我们200多米远的银河、威尼斯人博彩场所是澳门繁华的区域，房价都在10万元/平方米以上。这边是横琴岛一线区域，2022年横琴岛实现全岛封关运作后，大家都觉得这个区域房价看齐澳门基本没有悬念。"

横琴岛一二线之分最早产生于2011年签署的《粤澳合作框架协议》。在《横琴方案》中又进一步明确，横琴与澳门之间设为“一线"；横琴与关境内其他地区（即内地）之间设为“二线"。

“一线"区域的置业者们及外界观察人士普遍认为，分线管理制度设计是在“一国两制"框架下进行不同关税区空间调整的重大尝试，意味着横琴与内地成为两个关税区，而与澳门成为一个关税区，未来横琴与澳门之间的人员、货物要素流通势必将会更便捷，横琴也将形成更趋国际化的营商环境。

这也令购房族们坚信“一线"房价看齐澳门指日可期。与中冶盛世国际广场相距几百米远的灏怡财富中心、信德口岸商务中心、华融琴海湾、龙光玖龙玺等早已在一两年前售罄。

王小芯回忆，彼时横琴口岸还在建设中，这些挨着口岸的盘几乎都是开盘当日即告罄，而且大部分盘的买家中，港澳客户占比过半。如今不少盘与中冶盛世国际广场情况类似，买家无房可买。

仅有少量酒店式办公房在售的中葡商贸广场，是“一线"片区个别在售楼盘之一。站在这座商住综合体建筑物的九层，清晰可见对面高楼林立的澳门。工作人员介绍，楼盘的第七层、第八层均为一个客户一次性购买。

“中葡商贸广场居住产品中差不多有一半的置业者是港澳人士。对岸澳门氹仔岛居民因为看到挂在楼盘侧面带有电话的销售广告横幅来直接电话购房的例子不在少数。"楼盘工作人员介绍称，澳门客豪爽买房主要基于横琴口岸作为人流、货流快速流通的闸口，未来口岸周边一带房源势必会成为整个“一线"片区房价的最高水位线。

有限的供应

横琴房价的发展态势是年逾花甲的珠海土著王津所没料想到的。在本地人眼中，横琴最早只是珠海人用于捕蚝的荒岛，人烟稀少。如今，各式风格独特的高楼林立，高高的塔吊随处可见，此地更是成为部分央企标杆性工程和跨国公司亚太区总部的展示窗口。

回看过去几年，横琴房价最显著的增长时点有两个，一个是2015年前后，横琴自贸区挂牌叠加横琴口岸动工，购房者蜂拥而至，房价逼近三万；另一个是2019年前后，由于2018年的“6·19商办新政"对个人限售，加上2019年住宅限购放松，商办投资客户回流住宅市场，横琴住宅市场大涨，房价旋即站上四万关口。

随后几个月，粤港澳大湾区发展规划出台、横琴被定位为第三个国际休闲旅游岛，横琴房价持续稳步上行。合富研究院数据显示，横琴住宅2019年新增供应同比减少35%至18.54万平方米，网签成交同比增长242%至27.84万平方米，成交均价同比上涨3%至43142元/平方米。

2020年新冠疫情暴发后至今，深圳、广州等湾区其他城市部分区域房价于2021年开始逐步回调，而横琴仍处于稳步上行状态。尤其是2021年上半年，横琴岛内一度出现阶段性断货现象。现有住宅/公寓产品因稀少而价高，一直高踞珠海住宅价格天花板。

一骑绝尘的横琴楼市，本地人早已高攀不起，即便是习惯了10万+/平方米的澳门土著Susan也不敢小觑横琴。Susan是信德口岸商务中心的购买者。去年9月，《横琴方案》发布之后，又出现了一拨买房人群出价7万元/平方米买盘，Susan毫不犹豫地拒绝了。据她透露，业主群很多业主有接到询盘客，但是基本没有听闻有人愿意转手。

“就算会吐槽现今的横琴房价已经透支了前期多个利好政策，但是（我相信）每平方米涨到8万绝对没问题。"她打开手机里一个交通数据文件展示道，横琴是澳门进入大湾区的第一站，澳门轻轨未来还将延伸至横琴岛与珠海城市轨道线网联通，外加横琴岛内金融、医药等产业人员进驻，口岸这边人流量有望过亿，整个横琴岛就“活"了。

在Susan看来，横琴正在向“新澳门"靠拢。在横琴岛内，Susan这样的澳门人是自在的。她喜欢用“澳门的后花园"来称呼横琴。

近年来，澳门和横琴的合作持续推进，一系列的措施正在落地，比如，澳门单牌车自由进出横琴，澳门金融、建筑、规划、设计等领域专业人士可跨境执业，澳门常住居民参加珠海医保试点，澳门企业跨境办公可免税减税，开通免费跨境通勤专线，还有岛内可提供约4000套住宅的民生项目澳门新街坊项目正在建设中。若澳门证券交易所将来获落地，横琴作为中国-葡语国家金融服务平台的特殊性势必要更进一步凸显。

为未来房价增添想象力的因素除了还没有兑现的人流、货流，还有横琴岛内宅地供应接近收尾。

约为三个澳门大的横琴岛，面积106平方公里，但七成土地列为禁建区或限建区，余下仅28平方公里为可开发土地，而这其中商品房的开发只占所能开发面积的2%。近年来，横琴宅地供应接近趋于放缓，后续面临无宅地可供状态。

岛上多位房企人士向第一财经记者提到这一状况。“想要在横琴岛内拿到宅地太难了，2021年至今，宅地基本零供应状态。自2009年至今，在岛上能拿到地的无非是央企及珠海本地国企、澳门三大家族、澳门南光集团等少数企业。"一家央企负责人介绍道。

“一地得道"的外溢红利

少有城市能像珠海一样坐拥横琴这样获多个国家政策加持的明星片区，也少有城市的房价像珠海这般阶梯式断层得如此干脆利落。

驱车从横琴大桥而下即出了岛，进入了紧邻横琴岛、对望澳门的十字门中央商务区。房价一下回到了3万元/平方米左右的区间。

华发集团旗下的琴澳新城是十字门中央商务区在售的最大项目，占据了片区大部分开发用地。这个集十字门华发商都、国际会展中心、华发中演大剧院、五星级酒店、住宅等为一体的新城项目，单价却仅有横琴岛内一半，周边紧挨着该楼盘的中海寰宇天下等楼盘大多价位也大抵如此。整个片区居住氛围更为浓厚，商超、学校、交通配套也更为完善。

置业顾问们则对横琴岛内外悬殊的房价有另一重理解。他们更乐意用辩证的眼光去看待这些“横琴元素"区域的房价。

华发股份一位项目负责人士说到，横琴岛内宅地有限，人员逐渐进驻之后，岛内难以解决的居住诉求自然会满溢至岛外的十字门中央商务区、保税区等横琴一体化区域，岛内房价高于岛外也是自然而然的结果。而近十年新崛起的十字门中央商务区、保税区等横琴一体化片区，如今房价直逼发展了三四十年的珠海老城区香洲区也恰恰是吃了横琴购房外溢的红利。

水涨船高的横琴房价以两到三倍于岛外房价的优势，将自身和岛外区隔开，也与一桥之隔的金湾区隔开了。反过来，但凡与横琴岛有交通相连的片区近年来房价都很难说没有吃到横琴元素的红利。横琴元素已经成为珠海楼盘售卖的致命撒手锏，和寸土寸金的横琴岛沾上边，楼盘单价大多能站上3万元关口，高出其他片区1万元左右。

香港人黄升就深刻感受到了横琴对于珠海房价的影响。他以自己投资的金湾区为例说，卖方前几年推售楼盘大多会基于洪鹤大桥贯穿珠海城市东西两岸。伴随珠海东城西进，以及航空产业新城航空产业聚集，金湾区价值将进一步释放。而自2018年横琴岛内无盘可卖之后，金湾区楼盘卖方大多会提及，“连接金湾和横琴岛的金海大桥于2022年开通之后，从横琴驱车来金湾不到半小时车程，将直接承受横琴的外溢居住需求。"

外来客撑起的坚挺行情

受惠于横琴的特殊地位，珠海整体楼市在过去一年走出了区别于其他大湾区城市的独立行情。

多个交易机构数据显示，珠海一手房均价在粤港澳大湾区9城中仅次于深圳、广州，并与东莞均价接近，为大湾区内地城市第三位。

根据合富研究院数据，2021年珠海住宅新增404.02万平方米，同比下滑1.3%；成交500.01万平方米，同比上涨26.2%；全年成交量居近五年峰值。截至2021年12月31日，珠海库存479.02万平方米，环比下跌16.7%，去化周期11.5个月，创下2017年来新低。在全国楼市下行的市场环境下，珠海2021年显得一枝独秀。

作为改革开放最早的经济特区，珠海的发展与深圳有些类似，原来都是“小渔村"。在试办特区之后，珠海吸纳了大量珠三角的人前来就业、定居，这些外来定居人口与珠海本地人融合成为珠海“土著"。而这些“外地土著"，又以亲友关系为裙带，吸纳了更多“新珠海人"来此定居。

珠海还吸引了两大地域的外来人口，一是地理位置毗邻的港澳人士，另一路是东北人。据了解，珠海除市区香洲区外的不少新开发楼盘，基本只有三成左右由本地人买走，剩下的一部分由深港澳和广州客户买走，余下的多是东北、新疆、内蒙古、北京等粤港澳大湾区外客户，用来养老或者投资。

外地客的涌入，给珠海楼市注入了活力。以比肩横琴的另一房价高地唐家湾为例，从临海的滩涂空地变身为房价持续上行至3万+/平方米的投资热土。这与片区定位为“科技创新海岸"，是珠海高新技术开发区的主体部分，将与深圳的前海之间搭建深珠通道，承接深圳高新技术转移产业有直接关系。片区不少在售楼盘，深圳客占比过半。

最新的数据显示，珠海的常住人口数量仍在持续增长中。根据《广东省第七次全国人口普查公报》，珠海常住人口为243.9585万人，较第六次人口普查的2010年增长87.9356万人。十年增长率为56.36%，居全省第二，仅次于深圳。而最近三年，珠海人口增幅全国第一。这离不开珠海近两三年结合“产业扶持+人才激励"双政策，推动产业转型升级，吸引高端人才、引港澳居民到珠海生活、工作、定居。

然而，城市化始终伴随阵痛，并非所有人都乐见上行的房价。掌管珠海本地一家民营企业的王津告诉第一财经记者，他的下属备受高房价困扰。

“在珠海，公务员和教职工年薪被认为是最为稳健的第一梯队，基本保持在二三十万元左右，与广州、深圳这两个湾区一线城市水平相当。但是，企业员工月入过万的不多，农民收入也不高，与内陆二线城市相当。这也是不少新珠海人难以承受高房价，选择临近中山市的坦洲区购房，又或者是绕至珠海西岸的斗门区、金湾区购房的最核心因素，这些区域房屋均价在1.5万元/平方米左右。"他用“二、三线城市的人口数量来支撑一线城市的房价"来形容当下的珠海，靠当下的小部分人楼市后劲不足。

这种说法不无道理。珠海人口基数偏低，为广东21个地级市中人口数量倒数第二。同样是移民城市，珠海的常住人口还不到深圳的1/6；每平方公里人口密度不到深圳的1/5；上市公司数量仅相当于深圳的1/10左右。

而类似横琴、唐家湾这种房价高地，教育资源、产业资源、景观资源仍在开发建设中，深中通道、深珠通道、金琴快线、兴业路快速路等连接珠海与湾区其他城市的交通大格局正在形成过程中，距离片区活化还有差距。即便是横琴，按照顶层规划，至2029年琴澳一体化发展才有望取得显著成效，至2035年目标基本实现。目前，人才短缺、人气不够是横琴和珠海不少新片区的一大短板。

只能说，快速的城市化进程带来的好的一面是，荒凉广袤的珠海西岸正在被均价1.5万元/平方米左右的林立新盘填满，被河流和山脉分割开的珠江东西岸由一座座大桥和隧道连成一体。买不起3万元/平方米左右的购房族大可以挥挥手直奔西岸新盘扎堆的金湾、斗门。