政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。我们认为在行业目前的环境下，投融资能力高、资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，先于行业迎来利润率拐点；物
业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；优质物业公司：招商积余、新大正、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。

一、住宅开发行业：管理红利时代关注成本，静待利润率拐点到来 .................................................................... 1
（一）集中供地新政实施，热点城市优质地块竞争压力不减反增 ................................................................................ 1
1、整体土地溢价率有所抬升，热点城市成为品牌房企主战场 .......................................................................... 1
2、供需双因素共同导致土地高溢价现象 .............................................................................................................. 6
3、利润空间被挤压，部分城市面粉贵过面包 ...................................................................................................... 8
（二）短期内利润率水平承压，管理能力或成突围关键 ................................................................................................ 9
1、供给侧改革下，短期内利润率水平依旧承压 .................................................................................................. 9
2、热点城市赛道或将更加拥挤，内功强的企业或突围而出 ............................................................................ 10
3、2021 年整体偿债高压期已过，优质房企融资优势显著 ............................................................................... 11
4、强运营能力的平台型房企将享受业绩+估值双提升 ...................................................................................... 12
（三）房地产市场迈入存量阶段，关注物业管理及经纪服务子板块 .......................................................................... 14
1、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富................................................................. 14
2、关注存量时代物业管理和经纪服务子板块的潜在发展空间 ........................................................................ 15
二、物业管理行业：天高海阔，物业管理行业迎来“黄金时代” ...................................................................... 16
（一）行业进入黄金发展期，“新”变化不断涌现 ........................................................................................................ 16
1、上市潮热度企顶，分化效应已现 .................................................................................................................... 16
2、头部公司资本市场布局基本完成 .................................................................................................................... 18
3、行业发展全面进入“黄金时代” .................................................................................................................... 19
（二）多重政策利好打开行业市场空间 .......................................................................................................................... 24
1、《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》进一步打开行业空间 ........................................................... 24
2、十四五规划首提物业行业，智慧物业引领未来 ............................................................................................ 25
3、规范型政策向鼓励型政策转变，物管费动态定价逐渐推行 ........................................................................ 26
4、老旧小区改造为市场带来增量空间 ................................................................................................................ 27
（三）千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃 ...................................................................................................... 28
1.存量市场方面，当前无物业面积占比33%，在管面积远远未达天花板 ....................................................... 28
2.增量市场方面，预计2030 年市场规模达2.5 万亿，增量规模近1 万亿，天高海阔助力行业飞跃 ........... 29
（四）基础物管业务仍是物管公司最重要的基本盘和成长性的保障 .......................................................................... 30
1、基础物管仍然是物业公司的基本盘 ................................................................................................................ 30
2.关联地产公司的高销售及土储将增强物管公司业绩确定性 ........................................................................... 30
3.外拓能力是物管公司的核心竞争力 ................................................................................................................... 31
（五）增值业务打开物管公司业绩增长空间 .................................................................................................................. 32
1.增值服务业务有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的趋势................................................................ 32
2.目前非业主增值服务较成熟，未来社区增值服务将迎来发展爆发期 ............................................................ 33
三、投资建议 ....................................................................................................................................................... 36
四、重点公司推荐 ............................................................................................................................................... 36
（一）新城控股.................................................................................................................................................................. 36
（二）新大正 ..................................................................................................................................................................... 37
（三）招商积余.................................................................................................................................................................. 37
五、风险提示 ....................................................................................................................................................... 37
插 图 目 录 ......................................................................................................................................................... 38
表 格 目 录 ......................................................................................................................................................... 39