摘要：城市老旧小区的改造，在城市更新不断加快的趋势下是社会建设的基础任务。因老旧小区的使用时间过长，因此在建筑性能、居住体验上都会受到影响，甚至隐藏安全隐患，只有通过合理的改造才能够保证老旧小区的寿命得到延长，优化老旧小区住户的居住体验。而为达成改造优化的目标，首先必须要思考现今改造的现状，分析技术难点与改造对策。

关键词：城市老旧小区，改造现状，改造对策

老旧小区的改造一直以来都是城市建设的基础一环，因为建筑并非短期消耗商品，随着时间的不断推进，有许多居民小区会逐渐成为老旧小区。老旧小区虽然隐藏诸多问题，甚至存在风险，但是却依然有许多住户。所以为了延长建筑的使用寿命，改善住户的居住体验，保证住户的安全，必须要做好改造施工。这亦是本文讨论的主题，因为旧楼改造事关小康社会发展目标能否达成，是社会可持续发展、大众安居乐业的保障。

1、城市老旧小区改造现状及难点

1.1 当前我国城市老旧小区改造现状

就当前的改造现状来看，我国城市地区的老旧小区改造过程中，主要利用以下三种方式去完成改造。其一是修缮升级的方式，这一方式适用城市许多传统的老旧居民小区，这些小区普遍为单位分配房产，因并无历史文化价值，而且结构大多较为稳定，能够继续居住，问题多是外观受损，而且配套的设施不完善，因此一般利用修缮升级的方式去处理，除了做好外立面的修复以外，还要小区的配套设施进完善。其二是维护强化的方式，主要是针对建筑风格独特的、具有历史文化价值的居民区。改造的要点是对建筑自身外观的修复以及对结构的补强，以不改变小区的原貌为基本原则。其三是彻底拆迁重建的方式，这一方式适用于结构不稳、环境脏乱已经不适宜居住的小区，这样的小区普遍年代过于久远的老旧小区，这些小区结构不很稳固，环境较为脏差，不具备历史文化价值，而且已经不适于居住，有重建的价值，所以更适宜使用拆迁重建的方式去处理，原居民则可在完成重建后就地回迁。

1.2 当前城市老旧小区改造难关

老旧小区改造当前面临着诸多问题，其一是依然有人居住的老旧小区，其改造会影响原住户的生活，而且无法满足大众的不同诉求，相对于传统工程施工来说人为阻力更大。其二是改造的资金压力大，因为我国许多城市的老旧小区，其改造的资金以政府拨款为主，缺乏来自社会的资金支持。其三是旧楼改造所牵涉的部门众多，利益关系复杂，所以实际改造施工的协调难度也高。包括老旧小区的天然气、供电、供水等配套工程的改造，都需要相关部门的配合，而且改造施工也同时需要民众的配合，自然更难管理。其四是就当前的实际管理情况来看，老旧小区改造的管理体系依然不够规范。因改造工程根据小区当前的使用情况各有不同的施工目标，而且项目分散度高、工程签证变更较多，所以对管理要求也相对更高。但是实际管理过程中，因管理体系不完善而引发的责任纠纷甚至于安全问题依然屡见不鲜。其五是对于管理的重视不足，施工重点往往集中于对外观的改造，却往往会忽视物业管理的改造。物业管理是小区现代化的一个标志。老旧小区普遍是上世纪各单位集资房，产权不一，很少有物业机构的入驻。当前我国大多城市的老旧小区改造主要精力集中于小区的硬件设备的提升上，对于小区后期的管理和维护很少涉及。缺乏物业管理和维护的小区，环境很难保证，治安条件容易恶化，居民矛盾也容易增大，很难让改造的福利发挥长久的作用。

2、城市老旧小区改造对策

2.1 管理模式改革

管理模式的改革是城市老旧小区改造创新的基本环节。老旧小区根据其躲在地区的不同、使用情况的不同、文化价值的不同，改造施工策略也各不相同。所以如果套用统一的管理方案，是很难满足实际管理需求的。在当今时代，为了保证老旧小区改造的效率更高，效果更加理想，必须要秉持因地制宜的原则，针对不同的小区制定出不同的改造档案，满足不同的改造施工管理需求，这是最基本的目标。首先必须要体现出政府的主导地位，要建立起高层协调机构，对相关的部门进行统筹管理，协调各方关系，集中力量才能办好大事。因老旧的小区，其改造会牵涉到多个部门的利益，所以如果缺乏权威的高层协调机构，无法保证各个项目环节的顺利落实。此外必须要首先制定改造施工的总体规划，要确保针对当前小区的实际改造需求去做好规划，而不是盲目套用以往的方案，因为以往方案并不能保证适应当前的改造施工需求。

2.2 拓展资金来源渠道

老旧小区的改造工程需要消耗大量的资源，资金需求大，如果缺乏充分的资金支持，旧楼改造施工很可能出现工期拖延甚至于半路停工的情况。但是单纯依赖政府的资金支持，是很难保证改造施工顺利开展的。因此必须要首先做好对于改造工程资金筹集渠道的拓展。要鼓励社会企业支持老旧小区的改造工作，为社会建设做出贡献，树立更加良好的企业形象。因老旧小区所多处于城市中心位置，因此相关单位可以利用地理位置的优势，例如小区处于临界位置或是处于闲置状态的情况下，对于土地进行二次开发，可以利用开发项目的代酬金去吸引社会资本。此外政府必须要进一步提升对于改造工程的资金扶持力度，要保证每年为改造工程安排充足的预算，要借助市区两级财政出资的手段去吸引各地区的政府，提升财政投入的力度。最后是要通过减免规费及纳税等方式去对参建企业的资金负担进行缓解，避免企业的成本消耗过多。

2.3 拓展改造内容

不同小区的改造内容不同，随着社会的不断发展，老旧小区的改造内容也会随之变动，项目也会随之增加。包括小区配套设施的改造，以及老化部分的处理，都必须要落实到位。不但要对结构外立面做好处理，并且做好加固，还要适当添加部分配套的设施。配套设施的具体内容可分为以下几类。其一是对于建筑内部系统的增设，包括建筑给排水系统的增设以及电梯系统的增设等等。当前也有部分针对地层老旧建筑的电梯工程，能够方便低层建筑住户的出行。其二是要做好环境改造工作，包括针对小区道路的拓展、停车场的建设、绿化带的建设以及周遭环境问题的解决等等。其三是对于基础设施的配设，包括对于服务用房的设置，对于楼内管道线路的改造以及设施设备的安装等等。在老龄化趋势明显的现代社会，居住于老旧小区的老年人，在出行上以及生活上的不便必须要得到充分重视。要设置老年人专用的健身设施、建设无障碍道路、广场舞场地等等。此外必须要做好对于小区的后续维护。要借助建立小区业委会以及聘请专业物业机构等途径去实现小区的战略管理。此外政府部门必须要加大对于老旧小区的物业管理补贴力度，通过税费控制以及管理费补贴等政策去吸引物业单位。最后是要实现小区居民的自治，为了做好后续的维护管理，对于物业公司的管理行为及资金使用都要进行规范。

结语：

老旧小区的改造施工，在城市建设规划当中始终是一个关键部分，决定着城市居民的生活质量甚至于生命安全。随着建筑工程领域的不断发展，老旧小区的改造施工，在技术要求上也与以往不同，而我们则要迎合时代趋势去思考老旧小区改造施工的技术要点，掌握未来的施工改革要点，这样才能够保证小区改造施工真正符合当前时代的改造需求。

参考文献：

[1]宣梦茹.老旧住宅小区海绵城市建设难点与措施分析[J].住宅与房地产，2018，519（33）：231.

[2]戴嘉宁.关于城市老旧小区微改造的若干思考[J].城市建筑，2019（5）：35-36.