大行业小公司，未来几年仍是行业高速成长期。根据中国物业管理协会的数据，2019 年中国物业管理规模达到310 亿平，同比增长11%，收入达到10513 亿元，同比增长16%，首次突破万亿元。综合来看，我们认为物管行业仍处于成长期，从新增增量（竣工大周期的到来）和渗透率提高带来的增量（存量住宅渗透率提高和非住宅物管服务社会化）两个维度均有长足的成长空间。我们预计未来3-5 年行业仍能保持年均20-35 亿平在管规模的净增长，收入端保持15%左右的增速。与大行业相对应的，是当前百强企业收入集中度仅占21%，物业行业仍是蓝海竞争市场，但房企销售端集中度提升带来交付集中度提升、并购加速、龙头物业企业外拓加速等原因或将促使集中度加速提升。

一、大行业小公司，未来几年仍是行业高速成长期............................................................5

（一）行业规模突破万亿元，中长期将保持15%以上增速.......................................5

（二）大行业小公司，仍是蓝海竞争格局，但集中度或将加速提升..........................8

二、2020 物业公司经营的几大趋势及未来展望.................................................................9

（一）疫情下基础物管服务稳定收入，社区增值服务方兴未艾.................................9

（二）非住宅物业领域兴起，龙头加速布局............................................................ 11

（三）城市服务的蓝海，积极的弄潮儿...................................................................13

（四）并购持续进行，外延扩张浪潮汹涌................................................................14

三、物业上市潮已进入下半场，关注龙头企业.................................................................17

四、风险提示....................................................................................................................25

（一）全国房地产销售下行风险..............................................................................25

（二）疫情不确定性风险.........................................................................................25