城中村改造定位为助推构建房地产发展新模式的“三大工程”之一，战略高度空前。2023 年4 月中央政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，将城中村改造从 城市更新体系中单列进行部署，可见其战略定位之高。此后城中村改造在中央及各部门的 重要会议中频频被提及，地方政府对此积极反应，城中村改造步入快车道。在政策推动下， 市场对城中村改造给予厚望，期待其在消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境、 扩大内需、优化房地产结构等方面带来显著效果。

1. 我国城中村改造方向已定，路径尚不明朗 .................................... 3

1.1. 超大特大城市预期以一城一策的方式开展城中村改造............. 3

1.2. 日本城市更新体系成熟，“日本解决方案”可供参考 ................ 5

2. 横跨泡沫，以六本木项目的视角看日本城市更新.......................... 8

2.1. 以区域整体规划为纲，实行容积率弹性调控........................... 9

2.1.1. 全局视角确认更新方向，遵循综合更新的宗旨 ................. 9

2.1.2. 容积率转移和奖励为核心，六本木项目容积率扩张至2.2 倍   10

2.2. 平衡权利，权利变换计划是否达成合议为项目关键 ...............13

2.2.1. 日本的“权利变换计划”对应中国的“补偿安置方案”..........13

2.2.2. 六本木项目权利变换计划抵御了地价下跌超40%的冲击..14

2.3. 提高安置质量，强调人性化安置 ...........................................15

2.4. 区域统一管理运营，由开发商深度参与.................................16

2.5. “算的过账”，解决盈亏平衡与资金筹措问题 ..........................17

2.5.1. 确认保留区的收入可以覆盖几乎全部的支出 ...................17

2.5.2. 确认更新的各个阶段尤其是前期资金流充裕 ...................18

3. 以日本经验，透视城中村改造的路径 ..........................................20

4. 风险提示 ....................................................................................21