投资建议： 1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润臵地、新城控股、龙湖集团、大悦城；4.兼具业绩改善和高分红特征的标的：华发股份、华夏幸福；5.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。

一、 行业：2020 年销售存在持续超预期的可能 ........................................................................................................ 5

1.1 销售：充裕货币、宽松为主的“一城一策”共同推动销售持续超预期 ....................... 5

1.2 竞争：行业格局仍分散，2020 年集中度加速提升 ......................................................................................... 6

1.3 房价：上半年百城新房的房价增速达3.16%，预计全年回落至0.4% ............................................................. 6

1.4 库存：低位加库存，全年预计库存同增5-10% ............................................................................................. 7

1.5 新开工：低库存下房企新开积极，全年预计增幅0-5% ................................................................................. 8

1.6 竣工：交付大年到来，受疫情影响全年竣工预计5-10% ............................................................................... 8

1.7 投资：新开工竣工支撑下，房地产投资增速全年无忧 .................................................................................... 8

1.8 盈利：净利率周期性下行，当期净利率有望年内见底，报表2 年后见底 .................................................. 9

1.9 资金：2020 年融资成本下降明显 .............................................................................................................. 10

二、政策：2021 年的房地产投资韧性离不开政策放松 ...................................................................................... 11

2.1 2020 年1-6 月一城一策以放松纾困为主，7 月热点城市收紧 ........................................................................ 11

2.2 政策面的领先指标：土地市场Q2 火热，6 月溢价率回落、流拍率上升 .............................................. 13

2.3 政策若不放松未来3 年房地产开发投资将承压 ........................................................................................... 16

三、投资建议 ....................................................................................................................................................... 17

3.1 短期销售和业绩视角的投资策略 ................................................................................................................ 17

3.1.1 是否踏准拿地节奏影响盈利能力 ....................................................................................................... 17

3.1.2 土储布局城市的房价增速影响盈利能力 ............................................................................................. 19

3.1.3 拿地强度保证销售规模 .................................................................................................................... 20

3.1.4 预收账款覆盖销售额倍数保证结利能力 ............................................................................................. 20

3.2 长期重点推荐 .......................................................................................................................................... 21

3.2.1 万科A ........................................................................................................................................... 21

3.2.2 保利地产 ....................................................................................................................................... 22

3.2.3 金科股份 ....................................................................................................................................... 24

3.2.4 金地集团 ....................................................................................................................................... 26

3.2.5 中南建设 ....................................................................................................................................... 28

3.2.6 华夏幸福 ....................................................................................................................................... 31

3.3 投资建议小结 .......................................................................................................................................... 32

风险提示 .............................................................................................................................................................. 32