金九销售旺季转淡。2021 年9 月，30 城新房销售面积同比增速 -33.44%，环比增速为-7.46%。分一二三线城市来看，同比方面，9 月 一、二、三线成交面积增量分别为-40.71%/-14.85%/-50.65%；环比方 面，一、二、三线增速分别为-23.21%/6.91%/-14.20%。行业销售拐点 从7 月份就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，考 虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度偏紧，需求受到抑制；2） 新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数较高，四季度销售 将继续降速。

一、房地产市场迈入新阶段 .................................................................................................................................. 1

（一）房地产行业是我国经济的压舱石 ............................................................................................................................ 1

1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1

2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持15 万亿左右的规模 ................................................. 1

（二）“金九”销售旺季转淡 ................................................................................................................................................ 1

1、9 月市场销售同、环比均下降 ........................................................................................................................... 1

2．去化周期反弹趋势明显，上浮至四年内较高位 .............................................................................................. 2

（三）第二批土拍进程过半，热度较首批明显降温 ........................................................................................................ 3

1、首批土拍收官，溢价率提高，结构性分化 ...................................................................................................... 3

2、第二批集中供地进程过半，规则优化下稳地价效果明显 .............................................................................. 5

（四）财务分析：H1 增收不增利，土拍政策调整将带来盈利修复 .............................................................................. 6

1、利润表：板块上半年“增收不增利”，营收两年CAGR+15.01%、归母净利润两年CAGR-19.13%，毛利率

短期依旧承压，但拐点到来可期 ............................................................................................................................ 6

2、资产负债表：预收账款小幅上涨，行业杠杆率水平有望继续下降 ............................................................... 7

3、现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑 ................................................................................................ 10

4、物管公司普遍实现高增长 ................................................................................................................................ 10

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ...................................................................... 12

（一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期 ...................................................................................... 12

1、人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策放开 ........................................................................................ 12

2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 ........................................................................ 13

3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富................................................................. 14

（二）房地产长效机制逐步完善 ...................................................................................................................................... 15

1、理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响 ........................................................................................ 15

2、坚持“房住不炒”定位，防止以学区房等名义炒作房价 ............................................................................ 16

3、2021 两会政府工作报告-以“稳”为主，关注大城市住房问题，强调居住属性 ...................................... 16

4、地方政府加码房地产政策响应中央，稳定市场预期 .................................................................................... 18

5、规范行业秩序，政策对物管行业的支持大方向未变 .................................................................................... 19

（三）物业管理行业迎来“黄金时代” .......................................................................................................................... 20

1、物管政策助推行业快速规范发展 .................................................................................................................... 20

2、物管企业上市热潮持续，进程或将放缓 ........................................................................................................ 21

三、房地产行业在资本市场中的表现情况 ........................................................................................................... 22

（一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升 .................................................................................................. 22

1、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升 ...................................................................... 22

2、LPR 连17 期持平 .............................................................................................................................................. 23

（二）目前房地产行业PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大............................................................................ 24

1、房地产板块PE、PB 估值比较 ........................................................................................................................ 24

2、房地产板块与各行业PE、PB 估值比较 ........................................................................................................ 24

3、物业管理版块市场表现 .................................................................................................................................... 25

4、物管个股表现 .................................................................................................................................................... 26

四、投资建议 ....................................................................................................................................................... 26

五、风险提示 ....................................................................................................................................................... 26

插 图 目 录 ......................................................................................................................................................... 27

表 格 目 录 ......................................................................................................................................................... 28