5 月以来物管公司频繁出圈城市服务，该趋势符合物管公司和政府的双重 诉求。物管龙头一马当先，城市服务模式探索百花齐放，其中规模大、利 润优、模式轻、格局散的市政环卫成为主要触角，物管公司和传统环卫公 司模式存在差异。城市服务有望进一步打开物管行业空间，提升未来 3-5 年的增长韧性，我们建议投资者积极关注前瞻布局非住宅物管、在部分业 态形成竞争优势的头部公司，重点推荐招商积余、新大正。

城市服务：非住宅物管的前沿战场3

城市服务成为新型城镇化建设的关键一环.........3

物管公司提供精细化、一体化的城市服务解决方案 ........4

物管公司的角度：当规模和密度诉求遇到易于拓展的好生意........5

城市服务对象和内容与现有业务存在重叠，业务延伸较为便利...........5

城市服务满足规模扩张诉求，ROE 出色且轻资产属性突出 ..5

城市服务满足密度提升诉求，有利于发挥规模效应和增值服务的开展6

政府的角度：引入强大市场力量，协同改善城市治理.....7

传统城市治理存在组织架构、激励机制、治理能力三大弊病 7

引入一体化城市服务破除积弊，响应“后勤服务社会化”号召...........7

城市服务巩固老旧小区改造果实..8

物管龙头一马当先，模式探索百花齐放 ......9

万科物业“城市空间整合服务”：一二线城市新区的市政总包商....10

碧桂园服务“城市共生计划”：以三四线城市环卫服务为突破口....15

保利物业“镇兴中国”：起步于长三角小镇的全域管理模式...........17

招商积余“城市运营板块”：双品牌均在城市新区落子.21

其他物管公司城市服务案例.23

新大正：募集资金 1.04 亿元投向市政环卫，年内或有项目落地.......23

雅生活服务：同玉禾田战略合作，共同开发环卫一体化项目 ............23

龙湖智慧服务：重庆悦来新城的智慧城市管家......24

时代邻里：收购广州东康，承接大湾区 6 个市政环卫项目..24

佳兆业美好：拥抱河北资源型老工矿区，成立城市综合服务平台.....24

城市服务的市场空间多大？——以市政环卫为例....25

市场规模：第三方市政环卫可为物管行业带来 10-20%的规模增量 ..........25

盈利能力：2019 年净利率 8%-13%，ROE 具有吸引力27

商业模式：政府采购类市政环卫项目与物管模式类似...28

竞争格局：竞争格局分散，仍有切入空间.......29

环卫 VS 物管公司：运营模式、服务内容、服务年限、合同金额存在差异.............30

投资建议 .........33

风险提示..33