本文是川财地产研究三大主线（基本面、政策面、资金面）中资金面系列报告的第一篇，主要对REITs 的基本要素进行介绍及简单讨论，意在为后续对REITs 及相关主题的深度研究进行铺垫。

一、什么是REITs? ........... 4

1. REITs 的定义 . 4

2. REITs 的发展历程 ...... 5

3. REITs 的分类 . 7

3.1 按资金投向：权益型、抵押型和混合型 .... 7

3.2 按资金募集方式：公募型、私募型 ..........10

3.3 按组织形式：公司型和契约型 .....10

3.4 按买卖方式与发行量的规定：封闭型与开放型 .... 11

二、REITs 的特点? ..........12

1. 具备良好的流动性 ....12

2. 与其他资产相关性低 12

3. 较高的收益风险比 ....13

三、增量向存量过渡阶段，REITs 存在的意义 .......15

1. 有助于丰富投资者的选择，降低不动产投资门槛 .......15

2.促使不动产行业由“重”向“轻”转型 .......17

3. 拓宽央行公开市场业务的交易对象 ...19

四、REITs 在我国发展的现状及案例简介 ..20

1. 影响我国公募REITs 推出的主要阻碍 ...........20

1.1 认知上存在误解：将REITs 单纯作为房企的融资工具 .....20

1.2 关于REITs 的法律框架不完全 ....20

1.3 不具备成熟的市场条件 ...21

2. 公募REITs 推进模式的讨论 .22

3. 简介：鹏华前海万科REITs ..23

投资建议 ..24

风险提示 ..24