物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，头部公司全国化布局趋势已现。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们长期看好行业未来的发展以及头部企业的投资机会，A 股建议关注招商积余、新大正，H 股建议关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。

一、行业进入黄金发展期，“新”变化不断涌现 ................................................................................................... 1
（一）上市潮热度企顶，分化效应已现 ............................................................................................................................ 1
（二）头部公司资本市场布局基本完成，中小公司上市受阻 ........................................................................................ 2
（三）行业发展全面进入“黄金时代” ................................................................................................................................ 3
二、物业公司高估值是否有支撑？ ....................................................................................................................... 8
（一）多重政策利好助力估值抬升 .................................................................................................................................... 8
1.《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》进一步打开行业空间 .............................................................. 8
2.十四五规划首提物业行业，智慧物业引领未来 ................................................................................................. 9
3.规范型政策向鼓励型政策转变，物管费动态定价逐渐推行 ........................................................................... 10
4.老旧小区改造为市场带来增量空间 ................................................................................................................... 11
（二）千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃 ...................................................................................................... 12
1.存量市场方面，当前无物业面积占比33%，在管面积远远未达天花板 ....................................................... 12
2.增量市场方面，预计2030 年市场规模达2.5 万亿，增量规模近1 万亿，天空海阔助力行业飞跃............ 13
（三）行业属性决定估值底，企业品牌力决定估值顶 .................................................................................................. 13
1.物管行业的轻资产、低杠杆、现金牛的属性决定估值底 ............................................................................... 13
2.物管公司的品牌力决定估值顶 ........................................................................................................................... 14
三、基础物管是基本盘，外拓能力决定能否走的更远 ......................................................................................... 16
（一）基础物管业务仍是物管公司最重要的基本盘和成长性的保障 .......................................................................... 16
1.基础物管仍然是物业公司的基本盘 ................................................................................................................... 16
2.关联地产公司的高销售及土储将增强物管公司业绩确定性 ........................................................................... 16
3.外拓能力是物管公司的核心竞争力 ................................................................................................................... 17
（二）增值业务打开业绩增长空间 .................................................................................................................................. 18
1.增值服务业务有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的趋势................................................................ 18
2.目前非业主增值服务较成熟，未来社区增值服务将迎来发展爆发期 ............................................................ 19
四、投资建议 ....................................................................................................................................................... 22
五、风险提示 ....................................................................................................................................................... 22
插 图 目 录 ........................................................................................................................................................... 23
表 格 目 录 ........................................................................................................................................................... 24