无碍宏观环境，重点物管企业经营业绩实现超预期增长：新冠疫情导致2020 年中国宏观经济增长有所放缓，但从港股上市的重点物业管理企业的经营情况来看，行业整体显现出了极强的经营韧性，绝大部分重点企业于2020 年兑现了业绩高速增长的预期。2020 年，18 家港股通物业管理企业合计实现营业收入1005.7 亿元，同比增长42.1%，实现归属公司股东净利润148.9 亿元，同比增长72.4%。

一、2020 年领先物管企业再现营收高增长 ........................................................................................................ 4

（一）港股通企业营收同比增长超4 成，4 家企业营收破百亿 ................................................................... 4

（二）多种经营收入占比持续提升 .............................................................................................................. 4

1、基础物业管理服务继续占据收入大头 ............................................................................................. 4

2、社区增值服务营收占比进一步提升 ................................................................................................. 5

3、非业主增值服务营收占比减少 ........................................................................................................ 6

二、2020 年领先物管企业经营业绩持续高增长 ................................................................................................. 6

（一）毛利率整体稳中有升 ........................................................................................................................ 6

（二）SG&A 稳中有降 ............................................................................................................................... 8

（三）盈利能力进一步提升 ........................................................................................................................ 8

（四）重点物管企业社区增值服务数据分析 ............................................................................................... 9

三、投资建议 ................................................................................................................................................... 10

（一）多家企业更新未来三至五年经营目标 ............................................................................................. 10

（二）投资建议 ........................................................................................................................................ 11

四、风险提示 ................................................................................................................................................... 12

（一）并购市场拥挤或导致物管企业并购不顺利或并购估值超预期 .......................................................... 12

（二）政策监管或宏观风险导致房企商品房销售低于预期 ........................................................................ 12

（三）市场竞争日趋激烈，或压低第三方外拓项目盈利水平 .................................................................... 12

（四）人力成本上涨导致物管企业盈利能力下降 ...................................................................................... 12

（五）社区增值服务推进不及预期 ............................................................................................................ 12

（六）城市服务等新业务开展不及预期 .................................................................................................... 13