行业整合持续进行中：因房地产行业的政策调控进入常态化阶段，高杠杆 房企需要通过资产处置回流现金解决短期债务危机，而物管公司成为价值 最高、流动性最好的资产。今年以来已经出现多个上市物管公司的收并购 交易，涉及金额也远超单个区域物管公司的并购，估值水平在10-15 倍PE 之间。随着房地产行业加速出清，我们预计未来会有更多的中小型已上市 或未上市物管公司成为被处置对象，利于在手现金充裕、融资能力较强的 龙头物管公司。

1、物业管理：行业整合持续进行中 ...................................................................... - 5 -

1.1、高杠杆房企承压带来物业收购整合的重要机遇期 .................................... - 5 -

1.2、加大第三方拓展，依靠但不依赖关连方.................................................... - 6 -

2、商业运营：运营改善，外拓加速 .................................................................... - 11 -

2.1、商管行业加速分化 ..................................................................................... - 11 -

2.2、运营能力是立身之本 ................................................................................. - 12 -

3、短期仍受房企信用风险压制，长期高增长趋势不变 ..................................... - 17 -

4、风险提示 ............................................................................................................ - 22 -