行业新格局，房企新机遇。坚持“房住不炒”已进入第五年，金融审慎管理制度的出台是行业面临的最大新变局，行业供给侧改革进入深化阶段。“三稳”背景下，龙头房企盈利能力中长期将触底回升。

一、行业新格局、房企新机遇 .............................. 1

（一）十四五规划引领房地产市场平稳健康发展 ............ 1

1、坚持“房住不炒”定位，金融审慎管理制度出台是最大新变局... 1

2、规划首提物业行业，政策推动行业进步 .......... 1

（二）金融审慎管理制度促地产业供给侧改革 ................ 3

1、土地市场的改革是地产促供给侧改革的重要一环 .......................... 3

2、三道红线促行业降杠杆，房企进入从增量到提质的发展阶段....... 4

3、金融审慎管理制度大背景下，龙头房企盈利能力有望触底反弹... 5

4、布局多元化优质业务的平台型房企将享受业绩+估值双提升 ........ 8

（三）房地产市场迈入存量阶段，关注物业管理及经纪服务子板块 ............ 9

1、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富... 9

2、关注存量时代物业管理和经纪服务子板块的潜在发展空间 ........ 11

（四）2021 年核心运行数据判断：销售及房地产开发投资韧性犹存 ......... 11

二、住宅开发行业：估值底+高股息率提升板块投资吸引力 ............... 14

（一）销售延续修复节奏，市场韧性超预期 .................. 14

（二）土地市场2020 下半年回归理性，预计未来溢价率保持低位 ............ 15

（三）估值底部+高股息率打开地产蓝筹股估值空间 .... 16

三、物业管理行业：“新”变化不改成长逻辑，“品牌力”决定扩展蓝图 ........................... 18

（一）物业管理板块在资本市场中的“新”变化 .......... 18

1、2020 年迎来IPO 潮，预计今年上市数量和前五年总和相当 ....... 18

2、板块估值分化，8 月份以来进入调整期，部分新股赚钱效应减弱.............................. 19

（二）物业公司高估值是否有支撑？ .............................. 20

1、千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃  20

2、行业属性决定估值底，企业品牌力决定估值顶 ............................ 22

3、多重政策利好助力估值抬升 ............................ 24

（三）基础物管是基本盘，外拓能力决定能否走的更远 .............................. 27

1、基础物管业务仍是物管公司最重要的基本盘和成长性的保障..... 27

2、外拓能力是物管公司的核心竞争力 ................ 29

四、经纪服务行业：景气稳步上行，O2O 化是大势所趋..................... 30

（一）物业经纪服务行业受益于未来住房市场GTV 稳定增长 .................... 30

1、中国住房市场GTV 及新房销售、二手房交易、租赁市场分类GTV 均稳步提升 ...... 31

2、经纪业务在房屋交易中的渗透率和佣金率不断提升，预计4 年后佣金规模超5000 亿 ........................... 31

（二）房地产经纪的O2O 化：高速渗透，O2O 成必然趋势........................ 32

五、板块财务分析：降杠杆初见成效、盈利能力迎改善 ..................... 34

（一）利润表：长期利润率水平将迎来改善 .................. 34

（二）资产负债表：预收账款小幅上涨，杠杆率有望继续下降 .................. 35

（三）现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑 ...... 36

六、投资建议 ....................... 37

七、风险提示 ....................... 37

插 图 目 录 ......................... 39

表 格 目 录 ......................... 40