中国代建第一股，匠心经营“商业+政府”代建业务十载。绿城管理控股有限公司成立于2010 年，是绿城中国的附属公司及绿城品牌和代建管理模式输出的主体。公司通过多年行业经验积累，开创代建4.0 体系并制定“绿星标准”。在2020 年7 月于香港联交所主板上市，成为中国代建第一股。2020年公司实现营业收入18.1 亿元（受疫情影响同比-9.1%），归母净利润4.39亿元（同比+35.3%）。

一、公司介绍：中国代建第一股，轻资产模式引领者................................................................................................. 6

1.1 发展沿革：源于政府代建，匠心经营“商业+政府”代建业务十载 .................................................. 6

1.2 股权结构：大股东绿城中国持股73%，股权结构稳定 .................................................................................. 7

1.2.1 控股股东为绿城中国（3900.HK），持有公司股份73.17% ................................................................... 7

1.2.2 所得款项共五方面安排，兼顾丰富价值链上下游服务和生态圈建设 ...................................................... 8

1.3 商业模式：三大主营业务，标准化服务输出 ................................................................................................. 9

1.3.1 商业代建、政府代建和其他服务为公司三大业务 ................................................................................. 9

1.3.2 标准化服务引领行业 ....................................................................................................................... 10

1.3.3 标准化服务使得公司代建规模快速扩张 ............................................................................................ 10

二、行业空间与竞争格局....................................................................................................................................... 12

2.1 代建行业概述 .......................................................................................................................................... 12

2.1.1 代建模式分类 ................................................................................................................................. 12

2.1.2 代建模式特点：轻资产、抗周期、高盈利 ......................................................................................... 14

2.2 代建行业在发达国家的发展历程 ................................................................................................................ 15

2.2.1 代建行业在发达国家的发展 ............................................................................................................. 15

2.2.2 未来行业发展趋势：金融化、专业化、一体化 .................................................................................. 16

2.3 中国代建行业现状及市场空间测算 ............................................................................................................ 17

2.3.1 商业代建——中小型房企代建业务需求空间广阔 ............................................................................... 17

2.3.2 政府代建——政策助推保障房代建市场扩张 ...................................................................................... 18

2.3.3 代建行业规模测算 .......................................................................................................................... 19

2.4 代建行业竞争格局和行业壁垒 ................................................................................................................... 22

三、公司优势：经营能力优秀，品牌价值优势突出，标准化产品和综合服务能力进一步构筑行业壁垒.. 25

3.1 经营能力分析 .......................................................................................................................................... 25

3.1.1 抗周期风险的多元化客户结构 ......................................................................................................... 25

3.1.2 行业领先的规模优势 ....................................................................................................................... 26

3.1.3 全国化的规模布局 .......................................................................................................................... 30

3.1.4 逐步增强的成本控制能力 ................................................................................................................ 31

3.1.5 优秀的盈利水平 ............................................................................................................................. 32

3.2 品牌优势 ................................................................................................................................................. 34

3.3 产品和服务优势 ....................................................................................................................................... 36

3.3.1 标准化产品：适应市场不同需求 ...................................................................................................... 36

3.3.2 标准化管理：构建“绿星标准” .......................................................................................................... 36

3.3.3 综合服务能力：打造产业链平台 ...................................................................................................... 37

3.4 人才优势 ................................................................................................................................................. 38

3.4.1 管理团队经验丰富 .......................................................................................................................... 38

3.4.2 员工培养体系完善 .......................................................................................................................... 39

四、盈利预测与估值 ............................................................................................................................................. 40

4.1 盈利预测 ................................................................................................................................................. 40

4.2 估值 ........................................................................................................................................................ 41

五、投资建议 ....................................................................................................................................................... 41

风险提示 .............................................................................................................................................................. 42