十三五期间，人口、城镇化与金融政策取态积极，支持了中国经济的快速发展，住宅销售额由15 年的7.2 万亿上升至20 年的约15.2 万亿。2020 年下半年开始，房地产政策持续收紧，11 月初发布的十四五规划建议文件中，首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。

正文目录 ........................................................................................... 2

图表目录 ........................................................................................... 3

房地产行业：拥抱十四五行业新常态 ................................................................... 5

十三五回顾：政策支撑房地产行业快速发展 ........................................................... 5

政策展望 - 十四五新基调：推动金融、房地产同实体经济均衡发展 ...................................... 7

行业基本面展望：预计2021 年全国住宅销售额同比下降8% .............................................. 9

企业基本面展望 ：百强销售稳中有升，盈利能力持续分化 ............................................. 10

投资策略 - 估值已相当程度反应利空，把握稳健龙头，精选竞争力突出的中型房企 ........................ 11

物业管理行业：地产行业新常态下战略重要性持续提升 .................................................. 13

商业运营管理：供应规模合理，经济向好有望进一步支持消费需求 ...................................... 14

商业运营管理：低能级城市消费潜力巨大 ............................................................ 14

商业运营管理：优势企业具备宽护城河，行业呈现强者恒强 ............................................ 15

住宅物业管理：预计行业管理面积增速小幅放缓 ...................................................... 16

住宅物业管理：积极拓展服务边界，城市服务是新蓝海 ................................................ 16

住宅物业管理：20 年积极与网络平台合作，21 年社区增值服务发展有望加速 ............................. 17

首选个股 .......................................................................................... 18

万科（2202 HK）：稳健龙头，估值回归可期 ......................................................... 18

宝龙地产（1238 HK）：住宅+运营模式渐入佳境 ...................................................... 19

建发国际（1908 HK）：2021 年继续较快增长 ......................................................... 21

时代中国（1233 HK）：稳健发展，长期向好，估值吸引 ............................................... 23

宝龙商业（9909 HK）: 优质赛道上的领先选手 ....................................................... 25

碧桂园服务（6098 HK ）: 上市物管龙头，多元化先锋 ................................................ 26

风险提示 .......................................................................................... 27

宏观经济复苏不及预期 ............................................................................ 27

房地产政策超预期收紧 ............................................................................ 27

公共卫生事件再次恶化，购物中心关闭 .............................................................. 27

人民币汇率波动 .................................................................................. 27

公司及行业评级定义 ................................................................................ 28

重要声明 .......................................................................................... 29