受楼市地市景气度持续低迷、房企资金紧张的影响，房企上半年销售和投资规模整体仍然收缩，预计2023 年全年仍 将以力求稳健运营为主。从财务表现来看，业绩、盈利能力与现金流短期仍然承压，不过我们认为，房地价差已经 出现改善，这也有望驱动开发商盈利能力的修复，在估值及业绩的带动下，板块向上修复具备充足的空间及弹性。 同时，当前房地产市场正迎来“金九银十”的关键时点，8 月末9 月初中央和一线城市重磅政策陆续出台，有望修 复短期悲观情绪，带动销售有所回暖，在这样的情况下，房企资金紧张也有望得到一定程度的缓解。

1 经营情况分析：销售投资持续缩量，各梯队调整与分化并行 ................ 7

1.1 销售：百强房企销售增速自二季度以来持续下行，民营房企市占率持续下降........................ 7

1.2 拿地：百强房企拿地强度有所回升，央企与优质区域型房企拿地相对积极.......................... 10

1.3 融资：规模仍处于历史较低水平，融资成本持续下行 ............................................................. 13

2 行业财务指标分析：业绩、利润率、现金短期均承压；销管费率与经营性现金流明显改善 ...................................................................................... 16

2.1 行业营收同比恢复正增长；业绩虽扭亏为盈，但同比仍下滑 ................................................. 16

2.2 盈利能力： 利润率显著承压，后续有回升空间 ........................................................................ 18

2.3 偿债能力：有息负债规模稳定，短债占比同比下降 ................................................................. 20

2.4 现金流：筹资性现金流承压，货币资金持续负增长 ................................................................. 20

3．TOP20 房企财务指标分析：央国企、区域型优质企业整体财报质量和现金流状况较好 .......................................................................................... 22

3.1 地方国企与区域深耕型房企业绩表现较好，混合所有制与民企内部显著分化...................... 22

3.2 盈利能力：头部规模房企、央国企的利润率水平相对更高 ..................................................... 26

3.3 偿债能力：地方国企有息负债合理增长，同时杠杆率保持相对较低的水平.......................... 30

3.4 现金管理能力：央国企和区域深耕型房企现金同比正增长 ..................................................... 35

4 投资建议 ....................................................................................................... 37

5 风险提示 ....................................................................................................... 38