近期，在国内疫情逐步趋于稳定时，土地市场溢价率出现显著上升；而去年一季度，土地溢价率同样显著上升，并且在此后的4~5 月份，房企融资等地产政策显著收紧。因此，不少投资者担心，去年政策收紧的情形会否重现？我们发现，今年溢价率上行有其特殊性，不会显著限制政策改善。

一、前言：近期土地溢价率提升，将使政策改善受限吗？ ........... 3

二、土地溢价率， 地产预判的重要参考......... 3

（一）土地市场变化，往往领先于销售市场 ........ 3

（二）土地市场过热，会引发政策收紧  4

三、近期溢价率上升较为特殊，不等于土地市场较热 ... 5

（一）当前溢价率上升，仅发生在局部区域 ........ 5

（二）当前溢价率提升，更多源于出让土地质量高 ............ 6

（三）展望未来看，溢价率提升没有持续性。 .... 7

四、估值已隐含过度悲观，政策改善仍将持续............... 8

五、风险提示 ...... 8

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