“银十”销售同环比均下降，年末销售压力仍较大。2021 年10 月， 30 城新房销售面积同比增速-26.15%，环比增速为-7.60%。分一二三线 城市来看，同比方面，10 月一、二、三线成交面积增量分别为 -12.79%/-24.62%/-37.72%；环比方面，一、二、三线增速分别为 -12.57%/-24.75%/-30.03%。行业销售拐点从7 月份就已经确立，开始 进入负增长区间，但基本面还未触底，我们认为随着房贷回归合理投 放，部分城市购房政策有所松动，11 月市场销售或略有回暖，但考虑 到新增按揭贷款规模具有不确定性，年末销售仍面临较大压力。

一、房地产市场迈入新阶段 .................................................................................................................................. 1

（一）房地产行业是我国经济的压舱石 ............................................................................................................................ 1

1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1

2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持15 万亿左右的规模 ................................................. 1

（二）“银十”销售持续降温，符合预期 ............................................................................................................................ 1

1、10 月市场销售同、环比均下降 ......................................................................................................................... 1

2．去化周期持续上行，处于四年内较高位 .......................................................................................................... 2

（三）第二批土拍基本落幕，整体趋冷城市间分化显著 ................................................................................................ 3

（四）财务分析：Q3 增收不增利，土拍政策调整将带来盈利修复 .............................................................................. 5

1、利润表：板块三季度“增收不增利”，毛利率短期依旧承压，但拐点到来可期 .......................................... 5

2、资产负债表：预收账款小幅上涨，行业杠杆率水平有望继续下降 ............................................................... 6

3、现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑 .................................................................................................. 9

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ....................................................................... 9

（一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期 ........................................................................................ 9

1、人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策放开 .......................................................................................... 9

2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 ........................................................................ 10

3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富................................................................. 12

（二）房地产长效机制逐步完善 ...................................................................................................................................... 12

1、理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响 ........................................................................................ 12

2、坚持“房住不炒”定位，防止以学区房等名义炒作房价 ................................................................................ 13

3、2021 两会政府工作报告-以“稳”为主，关注大城市住房问题，强调居住属性 .......................................... 13

4、地方政府加码房地产政策响应中央，稳定市场预期 .................................................................................... 15

5、房地产税试点工作或将加速落地 .................................................................................................................... 15

6、规范行业秩序，政策对物管行业的支持大方向未变 .................................................................................... 16

（三）物业管理行业迎来“黄金时代” .............................................................................................................................. 16

1、物管政策助推行业快速规范发展 .................................................................................................................... 16

2、物管企业上市热潮持续，进程或将放缓 ........................................................................................................ 17

三、房地产行业在资本市场中的表现情况 ........................................................................................................... 18

（一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升 ........................................................................................................ 18

1、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升 ...................................................................... 18

2、LPR 连18 期持平 .............................................................................................................................................. 19

（二）目前房地产行业PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大............................................................................ 20

1、房地产板块PE、PB 估值比较 ........................................................................................................................ 20

2、房地产板块与各行业PE、PB 估值比较 ........................................................................................................ 20

3、物业管理版块市场表现 .................................................................................................................................... 21

4、物管个股表现 .................................................................................................................................................... 21

四、投资建议 ....................................................................................................................................................... 22

五、风险提示 ....................................................................................................................................................... 22

插 图 目 录 ......................................................................................................................................................... 23

表 格 目 录 ......................................................................................................................................................... 24