城市轨道交通是现代城市交通系统的重要组成部分，过去二十年，轨道交通在引领城市发展，缓解城市拥堵、改变居民出行方式方面发挥了较大的正向效应。但因其前期投入大、回收期长、定价具有公益性的特点，在建设和运营环节给地方政府带来了较大的财政压力。

报告要点 ......................................................................................................... 4

行业建设概况：城轨里程持续增长，地铁建设如火如荼 ................................................. 5

现状：城轨投资大、发展快，其中地铁为建设重点 ............................................ 5

对比：城轨密度较发达国家存在差距，市郊轨道（铁路）发展空间大 .................................. 8

未来：供需两旺，国内城市轨道交通建设发展潜力大 .................................................... 10

行业运营边际向好：TOD 模式有望推广，贡献新的利润增长极 ................................................. 15

现状：客运量稳步增长，盈利水平有待提高 ...................................................... 15

对比：香港地铁市场化票价、多元化经营贡献丰厚利润 ........................................ 18

未来：轨道交通TOD 开发市场打开，潜在市场规模近万亿元 ............................................... 20

城市轨道交通投融资模式 ................................................................................. 21

权益融资：由单一主体向多元化转变，但退出渠道有限 ...................................... 21

债务融资：债务迅速膨胀，融资渠道单一 ............................................................... 22

城市轨交REITs 发行正当其时 ............................................................................................. 24

规模效应渐显，成熟地铁项目契合REITs 对底层资产的要求 .................... 24

基础设施公募REITs 试点案例：深圳地铁 .................................................................. 24

城市轨交REITs 发行恰逢其时：地方政府、城轨企业、投资者多方共赢 ................ 26

城市轨交REITs 市场规模短期展望500 亿元，中长期有望达到2000 亿元 ..................... 27