房地产基本面的困境和政策面的约束。基本面，房地产经历了 4 年深度调整后，目前行业广义需求总量已经见底，二手房的扩容对冲了新房的缩量，一二手房合计成交已持续稳定 3 年多，问题关键不在于需求、而在于购买力。但二手房成交持续放量 并没能推动房价止跌回稳，楼市“量在价先”的历史经验失效，这源于中产走弱导致的置换链不畅，从而造成“二手房刚需化+新房改善化”的格局，致使一二手房市场脱钩，如此走势并不健康。目前推动二手房房价止跌回稳对于居民资产负债表至关重要，也将影响到消费和就业。政策面，2024 年以来，中央政府明确高质量发展是我国首要发展任务，也明确要推动房地产行业高质量发展，并持续强调房地产发展新模式，政策内核是要解决房地产行业的三高问题，高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路约束，这也就意味着由全局性加杠杆政策推动全局性改善的可能性较低。