短期视角：看好三季度政策放松，预期差收敛将带来明显的超额收益。随着“填坑”过程接近尾声，地产销售仍然会回到下行周期的“渐近线”上。“三稳”诉求下预计三季度有望看到需求端的“实质”放松。同时，地产股估值反映了过度悲观的预期，估值进一步下降的概率和空间都不大，随着竣工上修、交房结算，20/21 两年业绩确定性增长，这将驱动板块实现绝对收益。

行业：销售下、投资稳、竣工上，“错位”与“填坑”并存，小周期难言反转 . 7

销售：“填坑”不改下行趋势，修复幅度是最大分歧 ............. 7

新开工：积极开工是理性选择，预计全年新开工增速为0 ................ 10

投资：土地购置在前，建安投资在后，预计全年稳定在+7%左右 ..... 12

竣工：节奏暂时放缓，修复趋势不变，预计全年+5%以上 ................ 14

土地：结构性回暖为主 . 14

政策：看好三季度需求端“实质性”放松 . 16

上半年政策回顾：求“稳”是主基调，以供给端纾困为主.... 16

下半年政策研判：看好三季度需求端的“实质”放松 ........... 20

公司：2019 扩张节奏十年最低，2020 销售增长支撑较弱 ....... 20

销售端下行压力不减，年度销售目标渐趋保守  20

19 年扩张节奏十年最低，2020 销售增长支撑减弱 .......... 22

杠杆高位回落，负债成本稳定 ........ 28

策略：明确看好三季度地产股超额收益，当前即是布局良机 ... 32

短期视角：看好三季度政策放松，预期差收敛带来超额收益 ............ 32

长期视角：ROIC 提升+FCFF 改善，助推房企价值修复 .. 34

个股推荐 ...... 35

风险提示 .............. 35

国信证券投资评级  36

分析师承诺 .......... 36

风险提示 .............. 36

证券投资咨询业务的说明 ...... 36