物业指数经历 80%以上幅度回撤，核心原因为对关联方地产公司的担忧 2021年 7~10月为 板块 下跌的第一阶段，反应对于政策可能对盈利
造成影响的担忧。下跌的第二阶段从 2021年 10月持续到 2022年 11月，反应市场对地产行业出现系统性风险的担忧，进而影响其关联方物
业公司，具体影响体现在资金占用等企业治理方面、股权变动等控制权转让方面和关联业务下滑方面，包含估值与业绩下滑预期的双重影响。

1. 下跌阶段，市场在担心什么？ 5
1.1. 阶段一：政策对盈利预期的扰动 5
1.2. 阶段二：对关联方的担忧，估值与业绩的双杀 6
2. 市场担忧的因素是否已发生变化？ 8
2.1. 变化一：业绩竞赛结束，行业回归理性发展 9
2.2. 变化二：部分关联方 /大股东出现困境反转机会 12
3. 什么样的物业公司拥有长期价值？ 16
3.1. 必要条件：确认安全的关联方 /大股东 16
3.2. 核心能力一：持续的、健康的市场化外拓能力 17
3.3. 核心能力二：务实的第二增长曲线 18
4. 选股：未来我们在交易什么？ 21
4.1. 短期交易边际变化，中长期交易价值创造能力的分化 21
4.2. 碧桂园服务 23
4.3. 华润万象生活 25
4.4. 新城悦服务 27
4.5. 绿城服务 29
4.6. 雅生活服务 31
5. 风险提示 33