2021 年，受新冠肺炎疫情、融资政策收紧等因素的持续影响，产业地产总体下行趋势明显。同时，行业也逐步由风口期进入洗牌期，部分房地产企业已逐步退出，以城投公司为重点的国有企业加速进入，具有优良的品牌形象、丰富的产业资源、较强的资金实力、灵活的机制模式的主体已成长为产业地产的头部企业，且呈现强者恒强的局面。与此同时，产业地产运营领域的新业态、新模式仍不断涌现。

研究对象..................................................................................................................................................... 1
一 发展概述............................................................................................................................................ 3
（一）发展环境............................................................................................................................................................... 3
1、实体经济重点领域稳中向好................................................................................................................................. 3
2、参与主体融资压力持续增大................................................................................................................................. 3
3、公募REITs 试点正式启动................................................................................................................................... 3
（二）商业模式及盈利特征.............................................................................................................................................. 4
1、收入和利润规模分化严重，部分企业出现亏损.................................................................................................... 5
2、盈利水平波动较大，部分企业出现下滑............................................................................................................... 6
3、房地产龙头营收仍以开发为主，且并无明显下降趋势.......................................................................................... 8
（三）市场竞争格局........................................................................................................................................................ 8
1、行业重大事件及影响分析.................................................................................................................................... 8
2、市场竞争格局...................................................................................................................................................... 9
3、重点企业表现及评价.......................................................................................................................................... 10
二 未来展望.......................................................................................................................................... 13
（一）演进趋势............................................................................................................................................................. 13
1、投资主体：强者恒强.......................................................................................................................................... 13
2、投资导向：特色为王.......................................................................................................................................... 13
3、投资模式：轻重并举.......................................................................................................................................... 13
（二）驱动因素和阻碍因素分析.................................................................................................................................... 14
1、土地政策约束倒逼回归载体属性........................................................................................................................ 14
2、金融供给创新促成商业模式闭环........................................................................................................................ 15
3、数字技术应用驱动产业治理专业化.................................................................................................................... 15
（三）投资机会............................................................................................................................................................. 15
1、一二线城市更新蓄势待发.................................................................................................................................. 15
2、科技创新服务需求强烈...................................................................................................................................... 15
3、两大新经济快速崛起.......................................................................................................................................... 16
三 赛迪建议.......................................................................................................................................... 18
（一）对政府................................................................................................................................................................. 18

1、大力推动投融资平台公司转型........................................................................................................................... 18
2、加快建立存量土地盘活机制............................................................................................................................... 18
（二）对产业地产商...................................................................................................................................................... 18
1、加快整合科技服务资源...................................................................................................................................... 18
2、强化区域深耕战略部署...................................................................................................................................... 18
四 报告说明.......................................................................................................................................... 20
（一）报告目的(Objective of Report) ....................................................................................................................... 20
（二）研究范围(Research Scope)............................................................................................................................... 20
（三）研究区域(Survey Region)................................................................................................................................. 20
1、中国整体市场.................................................................................................................................................... 20
2、中国区域市场.................................................................................................................................................... 20
（四）数据来源(Data Source) ..................................................................................................................................... 21
（五）研究方法(Research Technique) ....................................................................................................................... 22
（六）一般定义(General Definition).......................................................................................................................... 23
（七）市场定义(Market Definition)........................................................................................................................... 23
（八）特别说明(Specification).................................................................................................................................... 24
五 相关研究.......................................................................................................................................... 25
关于赛迪................................................................................................................................................ 25
特别声明................................................................................................................................................ 25