abl2e01S9um年m溢ar价y] 率前低中高后低，整体市场表现得略弱于 2018年，也为近5 年以来的最低点。2019 年的小阳春后表现出来的情况出现一定程度的超预期，但随后市场集体进入到减少拿地、多开工卖房的缩表环境。综合房价来看，不能理解为土地市场比2018 年更差，因为溢价率基本持平的情况下，均价出现了明显上行，底价被大幅度抬升以稳定地价。因此，2019 年市场更多为2018 年的延续。

1. 2019 年土地市场躁动，但不改稳地价特征 ........................................ 3

1.1. 土地市场弱，但底价仍上行 .......................................................... 3

1.2. 超级地王“变小”，地块小型化，总价约束开始显现................... 4

2. 中期分化极其严重，弱二强三突围 ..................................................... 6

2.1. 一线兴趣度大幅下降，二三线保持活力 ...................................... 6

2.2. 房价/地价差仍在缩小通道当中 ..................................................... 7

2.3. 拿地面积小于销售面积，从被动去库过渡到主动去库 .............. 8

3. 土地市场倒逼的供给侧改革仍在持续 ................................................. 9

4. 风险提示：对不发生系统性金融风险的放开 ..................................... 9