兼具防守和成长。在现代服务业的引领下，物业管理行业正在经历蜕变。行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。此外，开发商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展。物业企业可以纵向介入房地产产业链，也可以横向整合社区资源，契合了产业升级和消费升级。

物业管理行业 ... 4

蜕变中的行业 - 物业能做的事情还有很多 ........ 4

资本市场的新宠儿，房地产板块的新力军 ....... 5

物业的商业模式 – 不仅仅是物管 ........ 6

城镇化、存量渗透率、社区商业，三引擎助推行业发展 ............ 8

预计2021 年物业管理行业规模达万亿 .......... 11

行业现状 – 强者愈强 .......... 13

上市板块现状 – 估值持续提升，走出与开发板块不一样的行情  14

行业观点 – 短期性价比，长期看龙头 ............ 15

基础物业管理 – 转型城市服务提供商 .... 18

物业管理的项目类型 – 住宅是核心，非住宅将是下一个蓝海 ... 18

酬金制与包干制 – 迷惑的比率 ......... 20

物业的成本 – 人力是最大成本，提高人效是关键........ 21

为什么基础物业管理的毛利率存在差异？ ..... 23

物业的管理规模 – 面积为王，关注增长的确定性........ 25

物业行业收并购 – 行业整合的必然结果 ........ 26

增值服务 – 未来的发展重心 ...... 29

社区增值服务 – 百花齐放，但成熟的模式仍在探索 .... 29

非业主增值服务 – 背靠大树好乘凉 .. 33

雅生活（3319 HK） .... 34

绿城服务（2869 HK）  38

中海物业（2669 HK）  41

碧桂园服务（6098 HK） .......... 44

保利物业（6049 HK）  47

永升生活服务（1995 HK） ...... 50