收并购是物管公司规模突围、提速发展的重要手段。过去主要发生在中大型物管公司收并购小型物管公司；如今越来越多物管公司将产业链下游的场景公司作为潜在收并购标的，以实现：1）获取潜在项目资源：获取场景公司的客户资源，达到变相扩张的作用。2）增强公司自身实力，延伸产业链条：专业领域的业务通常具有一定的技术壁垒，通过收并购专业公司，可以提升专业领域的综合服务水平。3）与现有业务形成协同，降本增效：原先的外包业务成本实现改善，实现统一管理，提升公司的盈利能力。4）扩大业务版图，实现“大物业”模式：创造新业务增长点，使其服务和市场更趋多元化。

1 前言 ............................................................................................................................................... 5

2 收购产业链下游的场景公司，完善专业领域服务的同时扩大自身规模 ............................... 5

2.1 电梯服务：收购电梯维保公司股权，尝试电梯自保服务 .................................................................... 8

2.2 城市生活圈广告服务：收购广告运营商盘活在手社区、楼宇传媒资源，加速增值服务传媒业务发

展 15

2.3 市政环卫服务：物业管理公司成为市政环卫新势力 .......................................................................... 18

3 谋篇关联度较高的独立自营业务, 形成独特的竞争优势和品牌效应 .................................. 22

3.1 餐饮服务：高度渗透商办业态，使公司在外拓相关业态时处于有利地位 ...................................... 23

3.2 停车场服务：作为业主使用率最高的增值服务，目前收入贡献度相对较小 .................................. 25

3.3 智能化系统：作为自营产品向业主销售，向中小物管公司赋能 ...................................................... 27

3.4 商业运营：发挥业务协同效应，提供优质商业运营及管理服务 ...................................................... 29

4 投资建议 ..................................................................................................................................... 30

5 风险提示 ..................................................................................................................................... 31