业绩持续释放增速有所下滑，利润率承压负债率显著下行。2019 年报房企结算主力主要为2017 年左右项目，2017 年前后行业销售仍然维持高增，体现为营收和利润增速仍然靓眼，但由于已开启密集调控，重点城市限价包括地价的上行导致2019 年房企利润率有所下行，预计房企盈利能力未来将继续承压

1. 2019 年报综述：业绩持续增长，房企盈利能力承压 ........ 5

1.1. 重点房企市值占比稳定，头部房企市值集中度提升 . 5

1.2. 业绩持续释放，增速有所放缓 ........ 6

1.3. 利润水平逐步承压，龙头房企盈利能力优势显著 ..... 9

1.4. 行业集中度提升趋势不变，房企提质降速诉求提升 ............ 12

1.5. 土地市场先热后冷，房企拿地力度放缓..... 14

1.6. 降杠杆仍在进行，2019 年融资环境整体偏紧 ......... 15

2. 当前行业基本面分析：各项指标持续回暖，土地市场火热 ........ 17

2.1. 土地购臵拉动开发投资额跌幅收窄，景气指数持续回升 ..... 17

2.2. 新开工面积及施工面积进入回升通道 ........ 18

2.3. 土地市场回暖，百城成交溢价率突破15%. 20

2.4. 销售复苏，三十大中城市销售表现不及全国数据 ... 21

2.5. 国内到款、自筹资金拉动开发企业到位资金回暖 ... 24

3. 当前行业政策面分析：秉承房住不炒主基调，因城施策边际宽松可期 ... 26

3.1. 秉承房住不炒主基调，地方因城施策边际宽松可期 ............ 26

3.2. 中央持续支持落户宽松，地方因城施策持续跟进 ... 34

4. 投资逻辑 ......... 36

4.1. 基金低配地产板块，物业公司受到青睐..... 36

4.2. 板块各项估值指标均处于历史底部 ............ 37