2019 年随着棚改规模与货币化比率下降，市场普遍判断三四线楼市将显著承压，但2019 年非40 个大中城市销售仍同比增长0.9%，高于全国销售增速（-0.1%）。从三四线内部来看，主流观点认为东部三四线受益城市圈外溢，且区域经济相对发达，楼市将更有支撑；而西部三四线区域楼市需求相对内生，调整压力将更大，但剔除核心12 城的西部三四线城市2019

年销售增速高达10.7%，远高于剔除核心18 城的东部三四线（-2.7%）。

前言 ................................................................... 4

一、 逻辑与现实的两大反差 ....................... 4

1.1 反差一：2019 年以来三四线销售持续超预期 ............................................................... 4

1.2 反差二：2019 年以来西部三四线销售远好于东部三四线 ............................................. 4

二、 主流三四线承压逻辑：供应增加与需求萎缩 ....................................................... 5

2.1 供给端：拿地增加叠加快开工，供给持续增加 ............................................................ 5

2.2 需求端：棚改及货币化比例大幅下降，房价快速上涨制约购买力 ............................... 6

三、 解惑一：2019 年以来三四线销售超预期的真相 .................................................. 7

3.1 2019H1 三四线库存去化周期仍处较低水平  7

3.2 2019H2“以价换量”带动销售增长，加快部分需求提前释放 ..................................... 8

3.3 惯性置业及棚改需求延迟对楼市形成一定支撑 ............................................................. 8

四、 解惑二：西部三四线销售好于东部三四线的真相 ................................................ 9

4.1 东部三四线楼市复苏快于西部，且政策调控力度大于西部 ........................................... 9

4.2 东部三四线与区域核心城市走势趋同，西部各城市相对独立 ..................................... 10

4.3“买涨不买跌”及惯性置业为西部三四线需求形成一定支撑 ...................................... 10

4.4 绝对价格低位叠加“以价换量”为重要因素............................................................... 11

五、 展望：三四线楼市疲态渐显，区域分化仍将延续 .............................................. 12

5.1 三四线库存逐步累积，去化周期持续延长 . 12

5.2 新推去化率疲态渐露，市场压力已经显现 . 13

5.3 中部三四线压力相对较小，西部压力或在下半年 ....................................................... 14

六、 投资建议 ........................................... 15

七、 风险提示 ........................................... 15