总体来看，当前房地产市场的核心矛盾在于土地市场及商品房市场的供给不足，而房企在集中供地制度下悲观的利润率预期以及持续收紧的融资环境影响下，拿地意愿及能力上双方面走弱，制约了企业增加供应的效果。

一、为何在当前时点看到了土地出让制度的优化？ ............................................ - 4 -

（一）上半年市场：溢价率并未真实反映市场热度，地价仍旧高企 ........... - 4 -

（二）下半年市场：高地价高供应，供应放量碰上了拿地需求转冷 ........... - 6 -

二、集中供地的制度优化能否改善供给不足的核心矛盾？ ................................. - 8 -

（一）利润率不足是当前土地市场的唯一矛盾吗？ .................................... - 8 -

（二）为何融资持续收紧，拿地力度却发生扭转？ .................................... - 9 -

三、回顾历史，政策宽松的时点的信号来自哪里？ .......................................... - 12 -

（一）需求端政策的边际变化取决于房价变化的方向 ............................... - 13 -

（二）供给端政策的边际变化取决于地产与固定资产投资的增速差 ......... - 13 -

四、从基本面演绎到政策预期，如何看待地产股行情？ ................................... - 14 -

（一）估值中枢持续下行，如何看待板块估值？ ...................................... - 15 -

（二）政策演绎有助于改善龙头房企的ROE 水平 .................................... - 16 -

五、拍地制度优化只是开始，重视地产板块β 机会 ......................................... - 18 -

六、风险提示事件 ............................................................................................. - 18 -