伴随房改后销量小规模起步，到三年一周期，再到17.2 亿平方米的销量峰值，房企融资渠道也呈现出多元拓宽的态势。根据产生资金流的活动可以将房企的融资方式分为：内源融资+外部融资。具体来看，当前行业融资方式五大类包括：境内直接融资、境内间接融资、境外融资、销售回款及产业链上下游占款。

一、融资方式：全面发力，积极拓宽渠道.............. 5

1. 外部融资 ........ 5

1.1 境内融资：直接融资  5

1.2 境内融资：间接融资  8

1.3 境外融资 .. 9

2. 内生融资 ...... 10

二、“四轮周期”融资构成：松紧结合的周期性 ...... 11

1. 统计局口径下的五类资金来源 ...... 11

2. 内源融资放量，外生融资收敛 ..... 13

三、本轮融资：未“松”先紧，“稳”字当头 .............. 16

1. 银行贷款：松紧适度，强化监管 . 16

2. 债券融资：借新还旧，未来三年迎偿债高峰 ............... 19

3. 非标融资：2019 冷暖分明........... 22

4. 资产支持证券：传统融资渠道收紧，“新”方式开始发力 .............. 23

5. 海外债：成本高，融资规模不稳 . 26

6. 股权融资：一波三折骤升降，新增规模低位运行 ........ 26

7. 产业链融资：对上游存在议价能力，应付款实行分期缴付 ......... 27

四、疫情冲击下：稳态失衡、政策对冲 ............... 28

投资建议 .............. 31

风险提示 .............. 32