基本面角度，下半年以来，地产基本面加速下行。基本面角度，下半年以来，地产基本面 加速下行。（1）全国商品房销售增速自7 月转负以来，连续三个月下降。7 月商品房销售金 额同比-7.1%、8 月同比-18.7%、9 月同比-15.8%。从百强房企销售数据来看，7-10 月单月 销售金额同比增速分别为7.6%、19.6%、36.6%、30.5%。考虑到房地产税试点推进，地产 销售可能面临较大下行压力。（2）土地市场成交下滑、溢价率下降、流拍率提升。10 月单 月，全国住宅用地成交面积同比-58%，溢价率3%，第二批集中供地部分城市流拍率30% 以上。（3）开发投资、新开工等同比负增长。9 月房地产开发投资同比-3.5%，新开工同比 -13.5%。

第一部分、地产基本面加速下行，刚需按揭边际变化......................................... - 4 -

1、地产基本面加速下行 .......................................................................................... - 4 -

1.1、销售持续下行 ............................................................................................... - 4 -

1.2、土地市场成交下行、溢价率下降、流拍率提升 ........................................ - 5 -

1.3、开发投资、新开工等同比负增长 ............................................................... - 7 -

2、刚需按揭边际变化，给基本面一定支持以防范风险 ....................................... - 8 -

2.1、中短期防风险 ............................................................................................... - 8 -

2.2、中长期创信用 ............................................................................................... - 9 -

第二部分、房企信用风险加剧，核心是地产杠杆大幅度压缩 ............................. - 9 -

1、房企信用风险加剧 ............................................................................................ - 10 -

2、房企变局核心是地产杠杆大幅压缩 ................................................................ - 11 -

2.1、供给端去杠杆，带来房企融资难 ............................................................. - 11 -

2.2、需求端去杠杆，带来房企回款难 ............................................................. - 14 -

第三部分、行业供给侧改革，竞争格局可能边际改善....................................... - 15 -

1、行业出清带来竞争格局改善 ............................................................................ - 15 -

2、有资金优势房企份额可能提升 ........................................................................ - 16 -

3、利润率可能边际改善 ........................................................................................ - 17 -

第四部分、投资建议和风险提示 .......................................................................... - 18 -