伴随房地产市场不断发展，各类型专业化、细分化、聚焦化业务开始从幕后走到台前。除市场已经开始关注的物业管理和商业运营等后端业务之外，工程代建、采购平台、智能装配式产业等前端业务，也开始逐步进入研究视野。本系列研究希望立足代建业务，重点研究代建业务在：发展历程和政策回顾；市场空间；业务模式；海外标杆企业运营情况；国内典型企业特点，五大方向上的主要特点，希望最终能够从行业角度理解代建业务的潜在价值和未来发展趋势，并通过本文为企业和投资者在后续研究中持续跟踪代建业务提供帮助。本文属代建业务开篇研究，立足代建业务的发展历程和政策环境。

1. 研究房地产代建产业的逻辑 ....................................................................................... 5
2. 房地产代建业务发展历程回顾 ................................................................................... 6
2.1 发展元年：改革中诞生，策政支持下发展（1993-2004） ............................... 6
2.2 业务探索期：地方加速探索，模式不断完善（2005-2014） ........................... 7
2.3 快速发展期：政策不断完善，行业模式升级（2014-至今） .......................... 11
2.3.1 政府减政放权，制度红利提升 ................................................................. 11
2.3.2 房地产市场蓬勃发展，商业代建快速发展 ............................................... 12
2.3.3 代建衍生业务 ........................................................................................... 13
3. 总结：老行业有新生命 ............................................................................................ 14
4. 风险提示 .................................................................................................................. 14