本轮危机的根源是以过度快周转为核心特点的房企金融化，房企通过无息负债实现报表扩张，房企成为坐收左右息差的“土地银行”。2021 下半年预售资金监管的突然收紧，是危机的导火索，阻塞了房企的现金流量表。而收入预期下降、房价预期回落、烂尾担忧扰动这三座大山对冲了需求端政策放松的作用，房价下跌致使房企权益受损，风险蔓延至资产负债表。但随着疫情影响逐步减弱、收入预期边际好转、“保交楼”实质性推进，转机已经不远。需求是行业存在的根本理由，我们估算，2022至2030 年，年均住宅需求仍有15 亿平方米，远期亦不会低于9 亿平方米，没有必要对行业过度悲观，期待需求回归常态。

地产基本面犹待复苏，但政策历史性拐点已现..............................................................................5
销售：复苏缓慢，房价尚未企稳...................................................................................................................... 5
投资：持续走低，开竣工表现较弱.................................................................................................................. 5
融资：改善有限，关键还是销售回款.............................................................................................................. 6
政策：持续加码，历史性拐点已现.................................................................................................................. 8
复盘本轮危机的起、承、转、合....................................................................................................11
危机之根：快周转时代的房企金融化............................................................................................................ 11
危机之起：预售资金监管比例陡升，阻塞现金流量表................................................................................14
危机之承：三座大山对冲放松政策，危及资产负债表................................................................................16
危机之转：收入预期边际好转，保交楼稳步推进........................................................................................17
危机之合：期待需求回归常态........................................................................................................................ 19
地产股：幽而复明，值得拥有........................................................................................................20
博弈策略依然有效，但基本面的配合越来越重要........................................................................................20
2023 年地产股投资的三条主线....................................................................................................................... 21
中证全指房地产指数简介................................................................................................................22
华夏中证全指房地产ETF——布局新周期的起点.........................................................................22
华夏中证全指房地产ETF................................................................................................................................. 22
华夏基金：基金管理龙头，伴随中国资本市场成长....................................................................................23
基金经理：管理能力强，业绩显著跑赢市场................................................................................................ 24