2023H1 营收整体增速放缓，国央企与民企持续分化。2023H1 样本国 央企营收同比+2.3%，民企剔除碧桂园同比-1.9%。在销售总量见顶 后，房企整体结转收入将承压，而民企自2019 年开始销售增速下滑明 显，导致后期收入结转规模同步放缓。毛利持续承压，但国央企跌幅有 所收窄。2023H1 样本国央企毛利率为19.7%、民企剔除碧桂园为 18.4%。近年房企毛利率持续走低，主要因低毛利项目成为结转主力。 期内国央企毛利率同比-2.2pct 跌幅有所收窄，而民企仍维持较大降幅。 受外汇市场波动，2023H1 房企普遍出现汇兑损失。样本17 家房企里， 仅越秀地产实现汇兑收益；其余房企均不同程度出现汇兑亏损，其中碧 桂园、中国海外发展、龙湖集团发生较大汇兑损失，分别为亏损30.4、 20.7、14.0 亿元，是拖累当期利润的一大因素。

一、样本范围及核心结论 ........................................................................................................................................ 3

二、2023H1 财报解析 ............................................................................................................................................ 4

2.1 营业收入：整体增速放缓，国央企与民企持续分化 ....................................................................................... 4

2.2 毛利率：整体毛利持续承压，但国央企跌幅有所收窄 ................................................................................... 4

2.3 销售及管理费用率：国央企与民企费率走势背离 .......................................................................................... 5

2.4 投资收益：随行业趋势继续下滑 ................................................................................................................. 6

2.5 汇兑损益：受外汇市场波动，房企普遍账面亏损 .......................................................................................... 7

2.6 归母净利润：趋势性下行，企业分化加剧 .................................................................................................... 7

2.7 融资：国央企维持财务稳健，民企普遍缩表 ................................................................................................. 8

三、经营数据解析 .................................................................................................................................................. 9

销售&投资：头部国央企持续跑赢行业，核心城市政策宽松利好土储布局优异的房企 ........................................... 9

四、盈利预测及估值 ............................................................................................................................................. 11

五、投资建议 ....................................................................................................................................................... 11

风险提示 .............................................................................................................................................................. 12