中国房地产行业自“98 房改”后起伏二十余载，有企业乘杠杆之风登行业顶峰，也有企业遭杠杆反噬万劫不复。房地产“黄金时代”，“三高模式（高收益、高周转、高杠杆）”是许多规模房企赖以发展的根基。进入增速换挡的“白银时代”后，过高的债务规模反而会侵蚀企业利润，损害公司的资产负债表，影响公司的可持续发展。正所谓“成也杠杆，败也杠杆”，在当下时点，从债务的角度出发来研究房企的经营情况就显得尤为重要。在本篇报告中，我们试图通过回答以下几个问题来剖析行业融资债务现状和未来可能的演绎路径。

1. 为何在此时研究房企的负债情况？ ... 4

2. 未来几年重点房企债务情况总体可控 ............. 5

2.1 行业利润率出现见顶回落趋势 .......... 5

2.2 重点房企开始主动降杠杆 ... 5

2.3 重点房企融资成本下行 ...... 6

2.4 未来3 年债务偿还压力逐年降低 ...... 8

2.5 融资窗口期稍纵即逝 .......... 8

3. 大幅再扩张意愿有限，现金流情况向好 ........ 11

3.1 重点房企现金储备率有所回落 ........ 11

3.2 龙头房企土储宽裕，中小房企面临补库存压力 ........... 12

3.3 销售稳定可结算资源丰富，经营性现金流总体向好 .... 14

4. 投资建议：重点关注持续成长性和债务稳健性均好的龙头房企  15

风险提示 .... 17