我们认为随着城镇化速度边际下降，我国房地产新建市场后续增长放缓或进入负增长时代是较大概率事件，因此存量房改造支出对地产链下游的建筑建材需求稳定性具有重要意义。本文通过中美对比研究，得出以下初步结论：1）美国存量房改造支出高峰时已经超过新建支出，虽然其仍具备与新房类似的周期性，但波动性明显较小，上行期明显更长；2）房屋特征、家庭收入和人口结构是开启存量房市场的重要三要素，对比美国存量房支出占比关键时点的数据，我国部分具备了存量房改造支出加速上行的条件；3）当前时点若我国新建市场出现大幅下行，存量房市场或仍不足以对冲下行压力。

1. 美国建筑与住宅建造支出回顾 ................................................................................................... 4
1.1. 美国的建造支出当前仍在创新高，住宅投资中长期持续扩容 ....................................... 4
1.2. 提升改造对住宅投资的占比持续提升 ..................................................................................... 6
2. 影响改造支出的三主要因素：房屋特征，家庭收入，人口结构......................................... 9
2.1. 房屋特征：房龄、房价和结构类型 ......................................................................................... 9
2.2. 家庭收入：中高收入人群是改造主力 ................................................................................... 10
2.3. 人口结构：中年人比例提升带动改造支出景气 ................................................................ 12
2.4. 政策：帮助住宅改造撬动资金杠杆 ....................................................................................... 14
3. 中美对比：中国的存量房时代处于什么阶段？ .................................................................... 15
3.1. 房龄：当前或仍处于临界点左侧 ............................................................................................ 16
3.2. 收入：中等收入人群比例已达标，但收入水平仍有较大差距 ..................................... 17
3.3. 人口结构：处于黄金阶段，但后续存忧 .............................................................................. 18
3.4. 改造市场能成为对冲新建市场下行的力量吗？ ................................................................ 19
4. 风险提示 ....................................................................................................................................... 20