近期受上市潮影响，整个物业板块都经历一定程度地回调，行业的发展受到一定质疑，这说明市场对于物业行业如何进行价值创造以及高估值来源尚存分歧。在这个时间点，我们认为有必要重读物管行业，回归行业本源，理清行业的发展脉络，才能更好的展望未来。

前言：2020 年物管上市潮和板块回调 ............................................................ 4

1. 物业行业的价值创造 ................................................................................ 5

1.1 物业的行业特征：空间广阔、估值锚清晰..................................................................... 5

1.2 物业的价值创造：解决了存量资产的保值增值的痛点 ................................................... 6

2. 过往之鉴：物业公司的角色转变与高估值来源 ......................................... 8

2.1 角色转变：从成本中心到利润中心 ............................................................................... 8

2.2 赛道之争：社区增值服务重塑住宅物业的价值 ............................................................. 9

2.3 估值之谜：为什么要给物业高估值？ .......................................................................... 10

3. 发展之道：大资管、大运营各领风骚 ..................................................... 11

3.1 物企发展的两大时代背景：消费升级和产业升级 ........................................................ 11

3.2 大运营路径代表公司：碧桂园服务 ............................................................................. 12

3.3 大资管路径代表公司：永升生活服务 .......................................................................... 14

4. 未来之辩：平台型巨头终将诞生 ............................................................ 16

投资建议 ...................................................................................................... 19

风险提示 ...................................................................................................... 19