香港政府9月28日公布今年第四季度卖地计划，当中包括一幅位于中环海滨的商业地皮。该地皮在今年年初全年卖地计划出炉时曾引起市场关注，因其优质的地段及景观，市场曾给出约500—800亿港元的超高估值，但测量师最新给出的估值已较年初下降约25%，约400—500亿港元。

　　根据早前公布的详情，这块中环商业地块位于中环新海滨民耀街，地盘面积4.7967公顷，可建成最大楼面面积预计为17.12万平方米。该地皮将以“双信封制"形式招标，要求开发商分别提交设计建议书和价格建议书，设计及价格的比重各占一半，两部分合共最高分者将中标。

　　港府传统的土地出售形式一般为由开发商投递价格标书，政府在截标日制定底价，最终以“价高者得"的方式选出。而“双信封制"过往亦曾使用，但较为罕见。华坊咨询评估有限公司资深董事梁沛泓早前曾撰文指出启德邮轮码头、黄竹坑私家医院地皮 (即现在的港怡医院) 及活化尖沙咀前水警总部项目 (即现在的“1881") 也曾采用“双信封制"招标；由于启德邮轮码头着重日后营运，医院发展着重医疗服务质素而前水警总部项目着重文化历史保育，所以当时价格占比不高，分别只占30%、30%和25% 。

　　梁沛泓表示，政府认为该地块是中环最后一幅大型的商业用地招标，位置具策略性，双信封制能顾及卖地的财政收益，同时可确保用地的设计符合社会效益。他此次就这幅地块给出480—510亿港元的估值。

　　他续称，由于涉及金额庞大又是长期投资，有实力又有兴趣参与竞投的开发商及财团估计只有4至5家；加上目前商业市场前景仍然未明朗，空置率有较大机会持续攀升，因此预计开发商的最终出价可能差距极大。

　　地产服务机构莱坊执行董事林浩文9月28日表示，预计此次只有3至5家开发商或财团入标，除本地大型开发商之外，大型中资都会积极参与，部分可能会以合组财团的方式入标，或者在中标后引入战略投资者。他就此地皮给出的估值为370—400亿港元，较年初的估价下降约25%，预计开发商总投资额约600—650亿港元，长期租金回报率约3%—4%。

　　美联测量师行董事林子彬给出的估值为403.65亿港元，较年初给出的552.84亿港元估值下降27%。

　　香港目前的商业“地王"为2019年11月新鸿基地产（00016.HK）以422.32亿港元投得的西九龙高铁站上盖商业地。若按照今年初的估值，该中环地块毫无疑问将刷新“地王"记录。

　　但从目前的市况来看，房地产服务机构仲量联行数据显示，截至今年8月底，中环甲级写字楼空置率攀升至6%，是自2005年12月以来，首次录得6%以上的空置率。除此之外，香港的商业地皮招标在过去一年半中已有三块以流标告终，商业土地市场前景显得有些扑朔迷离，新“地王"能否诞生仍属未知。

　　林浩文认为，虽然目前出售大型商业地皮的好时机，但如成功出售，可增加市场信心；以“双信封"形式招标也会降低流标的机会。

　　在推出此商业地的同时，港府在今年第四季度还将重推一幅于2018年10月流标的山顶豪宅地块。这块位于山顶文辉道的豪宅地皮，最终因开发商出价未达到政府拟定的底价而流标，当时是香港时隔四年再有土地流标。此次政府将这一地块拆分成两部分拆售，此次推售的部分约占原地块的七成；预计可提供240个住宅单位。

　　根据2018年时的记录，该地块是港府时隔八年后再度推出山顶地皮，当时测量师给出的每平方呎楼面估价大约为8万港元（约人民币76万元/平方米）。而目前测量师给出的估价约为3至4万港元/平方呎（约人民币28—38万元/平方米），即较当初的估价下降超过50%。

　　梁沛泓表示，2018年该地皮首次招标时，只收到5份标书，有个别大型开发商选择以合组财团入标，以分散风险；此次政府将地皮分拆两部分，可降低投资总额，相信能吸引更多开发商入标。林浩文指出，文辉道地皮位置优越，有利超级豪宅发展，但近年这类物业买家有四、五成是国内买家，而目前超级豪宅出售速度相对较慢，因此不利于这幅地的招标。

　　由于两幅市场给予超高期待的土地估值均出现下滑，这也意味着港府今年的卖地收益也将大幅下滑。林浩文预计，在2020/21财政年度（2020年4月至2021年3月底），港府卖地收入大约为900—1100亿港元，同比下跌25%。截至目前，港府在当前财政年度内共录得185.49亿港元的卖地收入。