从上市物管公司整体看服务规模及盈利能力：由于竣工延续较高水平、行业集中度提升，上市物管公司在管面积、增值服务收入2017-19年复合增长31%、65%，2019年末均值达0.84亿平、7.1亿元；而物业管理费受政府指导定价、业委会投票决议等限制，表现相对刚性。2015年以来商品房销售面积与竣工面积剪刀差扩大，预示后续行业规模增长确定性较高。开发商背景物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服务等方面提供支持，规模及增速明显优于独立型物管公司，其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显且盈利能力相对更强（2017-19年毛利率均值30.9%）。

01 规模及盈利：规模持续扩张，各类型呈现分化

02 基础服务展望：关注关联房企销售土储、自身收并购潜力、品牌价值带来的影响

03 增值服务展望：盈利能力更优，规模&渗透率双重驱动

04 开发商背景物管公司发展潜力梳理