取消特惠价

　　位于六环外京开高速附近某下叠别墅项目销售人员对中国证券报记者表示，“4月初就开始取消特惠盘。为吸引客户，此前推出了20套左右的特惠房，每套优惠30万元左右。3月底已经售罄，剩下的房源都是`楼王'位置，与高速公路等环境欠佳地区间隔较远。取消特惠房后，这些房源代表真实市场价，不算涨价。"

　　此前该项目中介销售人员对中国证券报记者表示，特惠房的位置可以随便挑选。疫情防控期间销售不佳，为了吸引客户推出了特惠房，房屋品质没有区别。

　　上述项目主打洋房系列，下叠属于一层洋房的赠送产品。一层以下共有两层赠送的地下室，面积合计约220平方米。取消特惠价后，价格约为450万元起，相比特惠价单套上涨近10%。

　　中国证券报记者调查了解到，这种现象并不少见，或与成交量增加有关。3月以来，别墅项目成交量反弹。此外，一些北京主城区业主，有卖掉市区“老破小"换成郊区别墅项目的想法。客户咨询量增多，于是销售方顺势取消了特惠房。

　　易居研究院智库中心中国百城库存监测数据显示，3月北京别墅网签达128套，2月为33套;3月份成交均价为46494元/平方米，2月为43658元/平方米;3月份成交金额约16.7亿元，2月为4.7亿元。成交量、成交均价都出现较大反弹。

　　看房人数增多

　　中国证券报记者走访发现，北京地区多个别墅项目现场看房客户较多。销售人员说，最近几周看房人数明显上升，成交量增加。

　　一些别墅项目实行分流看房。据现场保安称，周末看房客户尤其多，需要分组、分批进入沙盘和样板间，高峰期间看房客户每天有100多组，以避免全部聚在销售大厅。

　　海淀区某别墅项目销售员李倩(化名)告诉中国证券报记者，“昨天卖得最好，共成交了10套，项目别墅区主推下跃，上、下叠拼三种户型。2019年初开放了200多套，单套售价在1500万元左右，剩下房源已不多。"后期会新开几栋，但时间尚未确定。

　　别墅项目现场看房的客户，一部分是看到了开发商宣传资料自行前往，另一部分是由中介销售人员带着前往。中国证券报记者注意到，现场近一半属于房产中介人员。

　　某中介公司销售员王冰(化名)告诉中国证券报记者，最近两周来了解别墅项目的客户多了，一般会带客户看5-6个热卖项目，最后圈定1-2个价格及各方面合适的项目。“最近每周，带看客户中都有成交的。"

　　“有的客户想换掉`老破小'，有的客户是想和家人住在一起，便考虑别墅。"王冰说，“近期别墅项目成交量反弹原因多样，但改善住房条件和刚需购房者仍为主力。"

　　“也有客户想抄底买来做投资。"王冰表示，“很多别墅项目属于限竞房产品，均价不足5万元/平方米。周围的品质住宅，如果不是限竞房品种，价格都更高。别墅项目面积大，单套增值额度较大。由于限购，高净值人群不能买多套住宅，于是转向别墅项目。"

　　在沙河区域一项目售楼处，一位看房人员告诉中国证券报记者，选择别墅是因为“退休了，想把市里房子卖掉，找个清净的地方。"

　　也有现场签约的别墅购房者告诉记者，疫情防控期间，家人整天聚在90平方米左右的房子里。现在疫情缓和，于是抵押了老房子，来郊区购置别墅产品，“大家都有自己的空间。"

　　关注后期走势

　　对于楼市后期走势，多位研究人士告诉中国证券报记者，信贷政策及房地产调控政策依然较严格，很多购房者仍在观望。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，3月别墅市场成交量大增，很多购房者都是去年就看过了项目，觉得目前售价符合心理预期。

　　新时代证券首席经济学家潘向东表示，北京房地产市场仍是以稳为主的基调。预计二季度别墅成交量有所增长，但不会出现报复性增长。诸葛找房数据研究中心王小嫱则认为，当前房企促销频频，是出手购房的好时机，但仅以3月的销售数据尚无法判定别墅市场回暖。

　　近期北京地区别墅成交量增加。中国证券报记者对北京地区多个别墅项目走访发现，进入4月以来不少别墅项目看房人数多了不少，部分项目实行分流看房。有销售人员称，4月份一天最多的成交10套。不少项目取消了此前的优惠价，单栋别墅涨价30万至50万元不等。

　　业内人士指出，别墅项目成交量短期回升，只是此前积压的需求得到集中释放，不能以此判断北京别墅市场已经回暖。