贝壳作为中国最大的房屋交易服务平台，开拓经纪行业基础架构，成为交易服务数字化、标准化先驱，致力于搭建以ACN 为核心的一体化开放平台。透过贝壳的高速发展路径，我们认为中国房地产经纪行业成长规模广阔，将在规范创新中迎接共享繁荣的未来。建议投资者积极关注显著提升行业效率、商业模式可持续且具备网络效应、能够凭借规模优势形成竞争壁垒的头部标的，推荐我爱我家，行业内相关上市公司还有国创高新、世联行。

贝壳：从链家进化而来的中国房地产交易巨头 ..... 5

进化：链家铺路贝壳搭台，资本加持重塑生态 ........ 5

生态：以ACN 为基础，面向新居住生态的所有参与者 ..... 6

贝壳平台及生态系统组成 ... 6

ACN 系统：中国升级版的“MLS” ......... 7

贝壳平台服务对象：涵盖需求终端、经纪商和开发公司 ... 10

业务：链家之外二手房和新房交易规模和业绩快速扩张 . 13

二手房交易服务：非链家GTV 大幅提升推动营收增长和贡献率改善 ... 13

新房交易服务：营收逐步超越二手房，非链家增速尤其亮眼 ...... 14

新兴和其他服务：方兴未艾 ....... 16

财务：新房业务驱动营收高增，2020H1 逆势实现净利润16 亿元 ..... 17

国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新 ... 19

历史：2008 年迎来规范发展，2011 年拥抱移动互联网和产业互联网浪潮 ... 19

路径：从直营、加盟到互联网和一体化开放平台 .. 20

现状：庞大的劳动密集型行业，堵点难点痛点依然较多 . 21

堵点：规模庞大，竞争分散 ....... 21

难点：从业人员年龄低、学历低、收入低、从业门槛低 ... 21

痛点：真房源和信任危机仍待解决 ...... 22

展望：行业空间广阔，GTV、渗透率都有望提高 .. 24

2024 年中国住房市场GTV 有望达到30.7 万亿 ...... 24

2024 年住房经纪衍生业务GTV 有望达到15 万亿 .. 24

2024 年经纪业务渗透率有望达到62%  24

格局：“一超多强”的格局，2C 与2B 的争夺 ....... 25

线上C 端流量争夺 . 25

线下B 端资源整合 . 26

新房代理降维打击 . 27

全球房地产经纪上市公司估值如何？ ........ 28

投资建议 . 31

重点推荐标的 ...... 31

我爱我家（000560 CH，买入，4.60-5.06 元） ...... 31

风险提示 .... 32